엔진 A전략적 중요도 동급
제품 · 시장정보 엔진
고객이 지역 공급을 탐색하고 비교해 판단하도록 돕습니다.
- 01공급 탐색지역 공급을 공간 단위로 구조화합니다.
- 02수요 조건 구조화아직 조건이 정리되지 않은 수요를 조건 카드로 정리합니다.
- 03공간 상태 구조화공간의 상태 · 조건 · 증거를 함께 담습니다.
- 04비교 · 추천무엇이 확인됐고 무엇을 모르는지를 드러냅니다.
- 확인 전 가능성
- 조건과 근거를 확인해야 하는 공간
- 실제 상태 변화
- 예정 · 확정 · 오픈 · 유지
- 회사
- AI 기반 시장정보 · 운영 회사
- 첫 사업영역
- 상업공간
- 두 개의 엔진
- 제품 · 시장정보 + 중개 실행
- Round 1 · 제안
- 첫 현장 검증을 위한 제안 라운드
AI-native Market Intelligence & Operating Company
이번 라운드에서 검증하고 투자를 제안하는 영역
전략적 중요도 동급
구체적인 조달 규모와 조건은 CH07에서 다룹니다.
위 장면은 ? / !가 상업공간에서 어떻게 쓰이는지 보여주는 개념 시각화입니다. 실제 건물이나 현장 사진이 아니며 현재 매물 정보도 아닙니다.
02
문제, 지금이라는 조건, 그리고 두 엔진
목표 운영 구조
문제는 매물의 수가 아니라, 지금 가능한 공급을 판단할 수 있는 상태로 정리되어 있지 않다는 점입니다.
검색은 되지만, 검색만으로는 결정하기 어렵습니다
공개된 매물 정보는 중복 · 최신성 · 실제 가용성 · 현장 조건 · 협상 상태를 다시 확인해야 합니다.
의미 있는 공급의 일부는 기계가 읽지 못합니다
퇴점 검토·권리양도·업종전환 같은 전환 의사는 공개 매물이 되기 전, 관계와 대화 속에서 먼저 드러납니다.
문제는 오래됐지만, 흩어져 있던 과정을 하나로 묶을 수 있는 비용과 속도는 지금 달라지고 있습니다.
- 기계가 읽을 수 있는 공개정보공개 공급과 사업체 · 건물 · 지역 정보가 과거보다 훨씬 더 기계가 읽을 수 있는 형태로 존재합니다.
- 낮아진 자동화 비용AI와 자동화가 사람이 반복하던 검색 · 정리 · 분류 · 비교 작업의 비용을 낮추고 있습니다.
- 그래도 사람이 필요한 영역공개 전 전환 의사, 실제 가용성, 현장의 제약, 협상의 맥락은 여전히 사람의 관계와 확인을 거쳐야 합니다.
이 과정은 그동안 여러 사람과 도구에 흩어져 있어, 한 번의 거래에서 얻은 정보가 다음 탐색의 품질을 높이지 못했습니다.
AI가 중개인을 없애는 것이 아니라, 기계가 잘하는 발견 · 구조화와 사람이 잘하는 확인 · 관계 · 실행을 연결합니다.
AI 자체를 경쟁우위로 보지 않습니다. 확인해야 할 것은 더 현실적입니다. 같은 인력으로 더 많은 후보를 정확하게 확인할 수 있는가, 수요에 맞는 후보를 더 빨리 만들 수 있는가, 현장에서 얻은 사실이 다음 판단을 실제로 개선하는가입니다.
두 엔진이 하나의 공유 자산을 채우고 그 자산이 다시 두 엔진을 개선합니다.
엔진 B전략적 중요도 동급
중개 실행 엔진
공개되기 전 공급을 찾아 현장에서 확인하고 거래를 완결합니다.
- 01공개 전 공급 신호시장에 나오기 전 전환 신호를 발굴합니다.
- 02현장 확인실제 가용성과 현장 조건을 직접 검증합니다.
- 03방문 · 협상 · 거래적법한 중개 거래로 완결합니다.
- 04결과 반환거래 결과와 상태를 증거로 되돌립니다.
공유 시장정보 자산 두 엔진이 함께 채우고, 쌓일수록 다음 판단이 정교해집니다
정리되지 않은 정보를 구조로 바꾸는 과정 · 예시 화면 · 예시 데이터
들어오는 그대로의 정보
- “3층 지금은 비어 있는데 아직 안 내놨어요”
- 같은 공간이 두 곳에 다르게 올라와 있음
- 지난달에 들은 조건 · 지금도 같은지 모름
- 현장 사진 몇 장 · 언제 찍었는지 불분명
- 브랜드 담당자 문의 · 조건은 대화 속에만
- 퇴점 검토 중이라는 이야기 · 확인 전
제품과 중개가 함께 쓰는 형태
- 조건 카드무엇을 찾는가 업종 · 면적 · 층 · 예산 범위 · 시점
- 증거무엇으로 확인했는가 확인 방법 · 확인 시점 · 아직 비어 있는 항목
- 상태지금 어디까지 왔는가 미확인 · 현장 확인 필요 · 확인 완료
- 관계누구를 통해 이어지는가 건물주 · 관리자 · 중개 파트너 · 브랜드
- 변화 이력무엇이 언제 바뀌었는가 상태가 바뀐 시점 · 확인 결과 · 다음 판단의 출발점
위 화면과 항목은 구조화 방식을 설명하기 위한 예시이며, 실제 매물 · 당사자 · 가용성 정보나 이미 구현된 시스템이 아닌 목표 운영 구조입니다. 두 엔진의 증거 성숙도 차이는 전략적 우선순위를 뜻하지 않습니다.
03
건물 앞에서 시작해 제품 안에서 상태가 바뀌기까지
제품 시연
제품은 건물 앞에서 시작됩니다.
전화번호만 적힌 “임대문의” 현수막 대신, 건물 자체를 공간정보의 입구로 바꿉니다.
지금 폰으로 찍어보십시오
기획서 안의 그림이 아니라, 지금 실제로 열어볼 수 있는 시연 페이지입니다. 건물 · 층 · 공간 정보가 그대로 열립니다.
라이브 데모는 시연용 페이지이며 실제 임대 광고가 아닙니다.
- 물리 건물의 ? / ! + QR 지나가는 사람과 후보 임차인이 전화를 걸지 않고도 정보 화면으로 들어옵니다.
- 정보 건물 · 층 · 호실 · 상태 · 조건 공개 여부와 근거, 확인 시점을 QR 뒤 화면에서 보여줍니다.
- 탐색 사진 · 도면 · 360 · 3D 층을 고르고 조건을 비교해 판단하도록 돕습니다.
- 행동 문의 · 방문 요청 · 중개 연결 관심이 측정 가능한 문의로 전환되고, 적법한 중개 실행으로 이어집니다.
- 변화 ?에서 !로 확인된 변화만 표식이 바뀌고 그 이력이 시장 이력으로 남습니다.
QR로 열리는 디지털 진입은 지금 확인할 수 있습니다. 특정 건물에 실제 표식이 설치되어 있다는 뜻은 아니며, 실제 설치는 건물주 동의 · 촬영 권한 · 광고물 표시 기준을 확인한 뒤 적용합니다.
두 표식이 여는 화면 · 예시 화면 · 예시 데이터
지나가던 사람이 전화 없이 30초 안에 주요 조건을 확인합니다.
현장 표식 · 공개 발견
예시 공간 · 401
면적 · 층46평 · 4F 확인 완료
실제 가용성현장 확인 필요
현장 조건전면 가시성 확인 완료
협상 상태미확인
조건 vs 수요조건 절충
예시 화면 · 예시 데이터입니다. 실제 매물이나 가용성 정보가 아닙니다.
- 보는 사람
- 지나가는 사람 · 임차인 후보 · 브랜드
- 여는 화면
- 건물 · 층 · 호실 · 확인된 상태와 아직 모르는 것 · 도면 · 360 · 3D · 문의
- 측정할 것
- 스캔 · 공간 조회 · 문의 전환 (첫 현장 검증에서 실측)
현장 ? 하나만으로 공실 확정 · 임대 가능 · 확보 매물을 뜻하지 않습니다.
임대 완료 표식이 아니라 입점사의 첫 광고면입니다.
현장 표식 · 공개 활성화
이 자리에 ○○○이 옵니다
현재 단계! 확정
다음 관찰오픈 → 운영 지속
공사 · 전환 기록계약 · 철거 · 설비 · 마감
이력 반영결과 기록 → 시장 이력 갱신
예시 화면 · 예시 데이터입니다. 실제 입점사 · 일정 · 신청 수가 아닙니다.
- 보는 사람
- 그 건물 앞을 지나는 사람 = 그 상권의 잠재 고객
- 여는 화면
- 오픈 예정 · 알림 신청 · 공사와 전환 기록 · 브랜드
- 입점사 가치
- 오픈 전 관심 고객과의 연결 (동의 범위 안에서)
!는 성공 배지가 아니라 각 단계의 증거가 있을 때만 붙는 상태 표식입니다. 실제 공개와 알림 기능은 관련 당사자의 공개 동의와 개인정보 처리 요건을 확인한 뒤 적용하며, 위 화면과 일정은 설명용 예시입니다.
지금 있는 것과 앞으로 만들 것을 섞지 않습니다
현재 확인된 것 현재 확인 · 재검증된 제작물만 1 / 3
창업자가 직접 만든 건물 단위 실행 증거입니다.
제주 일도일동의 건물 한 곳을 스크롤 연출과 층 단위 데이터로 구조화해 실제 제작물로 구현했습니다.
여기까지가 경계입니다. 현재 확인된 구현물에는 지역 단위 제품 애플리케이션과 기계 판독 공급 수집·매칭 엔진이 포함되어 있지 않습니다. 위 자산은 “지금 쓸 수 있는 지역 제품”이 아니라 그것을 만들 수 있다는 실행 증거입니다.
지금 바로 확인할 수 있는 제품 기능은 QR로 연결되는 디지털 진입 하나입니다. 지역 탐색 · 건물과 호실 정보 · 조건 구조화 · 비교와 매칭 · 제품 내 360과 3D는 투자 이후 구현 예정입니다.
첫 현장 검증 · 계획 계획된 운영 시나리오 · 예시 데이터 · 성과를 약속하지 않음 2 / 3
보기 좋은 화면인지가 아니라, 이 루프가 현장에서 실제로 도는지를 봅니다.
01 수요02 후보 공간
03 현장 확인 · 중개 실행04 결과 반환
보여주는 것은 상태가 바뀌는 과정입니다. 미확인이 현장 확인을 거쳐 확인 완료가 되고, 후보가 최종 후보가 되며, 빠져 있던 증거가 현장에서 채워집니다.
계획 단계이며 데이터는 예시입니다. 위 영상은 계획된 운영 시나리오이며, 성과·전환율·지불 의사를 입증하는 자료가 아닙니다.
목표 제품 경험 · 투자 이후 예시 데이터 · 현재 기능이 아님 · 투자 이후 구현 예정 3 / 3
투자 이후 만들려는 고객 경험입니다.
01 지역 탐색02 건물 선택
03 공간 상태 카드04 수요 조건 카드
05 비교 · 추천06 도면 · 사진 · 3D
07 문의 · 방문08 이력 반영
진입은 현장 ? / ! + QR과 웹 탐색 · 공유 · 중개 안내로 이루어집니다. 확인된 상태와 거래 결과는 시장 이력으로 돌아옵니다.
계획이며 데이터는 예시입니다. 현재 기능이 아닙니다. 위 기능은 투자 이후 구현 예정이며 실제 화면이나 실제 매물이 아닙니다.
?에서 근거와 현장 검증을 거쳐
!로 · 각 단계는 그 단계의 증거가 있을 때만 붙습니다
- ! 예정주요 조건 서면 합의 · 증거가 있는 계약 직전
- ! 확정구속력 있는 계약 체결
- ! 오픈새 고객과 용도의 실제 사용 시작
- ! 유지정해 둔 관찰 시점에도 운영 지속
지금 실제로 만들어 확인할 수 있는 것 · 원본 데모
원본 데모 · 층별 구성
직접 제작 · 확인된 데모
층을 누르면 면적 · 천고 · 배분 임대료 · 특징이 바뀝니다. 이 수치는 제작 시점 예시 가정치이며 현재 매물이나 가용성 정보가 아닙니다.
원본 데모 · 스크롤 연출
직접 제작 · 확인된 데모
야간 이미지는 주간 실사에 야간 그레이딩과 LED 점등을 합성한 제안용 시각화이며, 전광판의 실제 설치 · 운영 상태와 인허가는 현장 확인이 필요합니다.
04
현장에서 확인한 것이 다음 판단을 바꾼다
중개 실행 = 동급 엔진
공개된 공급은 기계가 점점 더 잘 읽어내지만, 공개되기 전의 전환 의사는 여전히 관계와 대화 속에서 먼저 드러납니다.
두 영역을 한 회사 안에서 연결해야 실제로 쓸 수 있는 시장정보가 됩니다.
기계가 읽는 영역
형식이 맞고, 같은 기준으로 비교할 수 있습니다
- 01공개 공급은 점점 기계가 읽을 수 있는 형태로 바뀌고 있습니다.
- 02AI와 자동화가 검색과 구조화에 드는 수고를 줄입니다.
- 03공간 단위와 상태를 구조화하면 같은 기준으로 반복해서 비교할 수 있습니다.
사람의 맥락 영역
형식이 제각각이고, 여러 신호가 한꺼번에 들어오며, 맥락을 함께 봐야 합니다
- 01공개 전 전환 의사는 사람의 맥락에 의존합니다.
- 02관계와 대화에서 신호를 찾고, 현장에서 실제 가용성을 확인합니다.
- 03현장 실행을 거치며 정보가 실제 거래 결과로 이어집니다.
지금의 기회는 사람의 발굴을 대체하는 데 있지 않습니다. 기계가 읽는 발견과 사람이 찾아내는 공개 전 공급을 하나의 지역 운영 루프로 묶어 시장 이력 자산으로 쌓는 데 있습니다.
노형과 연동을 첫 검증 대상으로 함께 둡니다.
시장 규모가 커서가 아닙니다. 같은 운영 루프가 두 권역에서 재현되는지를 반복해서 비교할 수 있기 때문입니다.
- 인접한 두 권역한 사람이 같은 주에 현장을 반복 확인할 수 있는 거리입니다.
- 상업활동 밀도상태가 실제로 바뀌는 공간이 계속 나오는 상권입니다.
- 창업자 현장 접근건물주 · 관리자 · 중개 파트너에 직접 닿을 수 있습니다.
- 반복 가능성같은 절차가 두 번째 권역에서도 도는지 확인합니다.
두 권역의 차이는 우열이 아니라 운영 방식을 조정하기 위한 정보입니다. 한 지역을 골라 다른 지역을 탈락시키는 실험이 아니며, 제주가 전국에서 가장 비효율적인 시장이라는 주장도 아닙니다.
제주에서 쌓으려는 것 · 목표 상태이며 현재 시장점유 주장이 아닙니다
- 01공간 상태 정보주요 상권의 건물과 공간 상태가 계속 갱신됩니다.
- 02관계건물주 · 관리자 · 중개 파트너 · 브랜드와 직접 연결됩니다.
- 03실제 수요제주에 들어오려는 기업과 브랜드가 먼저 문의합니다.
- 04현장 · 거래 결과직접 연결과 선택적 공동중개가 안정적으로 반복됩니다.
- 05반복 이용 · 시장 인식공간을 내놓거나 찾을 때 THE PORTAL을 먼저 떠올립니다.
제주 시장 기준점
제주에서 상업공간을 다룰 때 THE PORTAL을 먼저 찾는 상태 · 확장 전에 도달하려는 목표
위 다섯 요소는 목표 상태이며 현재 시장점유율이나 달성 시점을 제시하지 않습니다. 초기에는 건물주 소개, 재의뢰, 파트너의 선제 제안처럼 ?에서 !로 간 사례가 늘어나는지를 정성적으로 확인합니다.
중개 실행은 현장의 증거를 만드는 동급의 핵심 엔진입니다.
제품의 보조 조직도, 임시 수익원도 아닙니다. 하나의 실행 건이 단계를 지날수록 확인된 정보가 늘어나는 구조입니다.
- 공개 전 전환 신호 관계와 대화 속에서 퇴점 검토 · 권리양도 · 업종전환 의사를 찾습니다. 미확인 → 신호 등록
- 현장 검증 실제 가용성과 현장 조건, 승계 범위를 현장에서 확인합니다. 현장 확인 필요 → 확인 완료
- 방문 · 협상 수요 조건과 함께 방문하고 조건을 협의하며 상태를 기록합니다. 협상 상태 기록
- 적법한 거래 등록된 법적 실행 주체와 법적 요건을 충족한 뒤 수행합니다. 거래 결과 기록
- 증거 · 결과 반환 확인된 상태와 결과가 시장 이력으로 돌아가 다음 제품 판단을 바꿉니다. 결과 기록
법적 경계는 항상 적용됩니다. 규제 대상 중개 행위는 적절한 등록과 법적 실행 주체, 법적 요건을 충족한 뒤에 수행합니다. 제주 중개법인은 설립 예정이며 현재 존재하는 법인으로 표현하지 않습니다.
수요와 공급을 잇는 방식 · 직접 연결 우선 · 선택적 공동중개
혼자 연결할 수 있는 거래는 직접 연결하고, 혼자서는 놓칠 거래는 함께 잡습니다.
지역 중개망은 배제 대상이 아니라 경우에 따라 파트너입니다.
- 내부 직접 연결 우선내부에 이미 맞는 수요와 공급이 있으면 먼저 직접 연결합니다.
- 선택적 공동중개더 적합한 상대나 추가 연결망이 필요할 때 지역 파트너와 협력하고 출처와 역할을 기록합니다.
- 같은 이력으로 반환직접이든 공동이든 확인된 상태와 거래 결과는 동일한 시장 이력으로 돌아옵니다.
경로는 건별로 판단합니다. 수수료 배분 조건이나 파트너 수, 독점적 중개망을 주장하지 않으며 공동중개 역시 법적 요건을 충족한 뒤 수행합니다.
시장 기억 · 한 번의 결과가 다음 판단의 출발점이 되는 축적 자산
현장에서 쌓인 학습이 다음 판단을 더 정교하게 만드는가
아직 조건이 정리되지 않은 수요가 조건 카드가 되고, 후보가 실행 건이 되며, 현장에서 확인한 사실이 시장 이력으로 남습니다. 다음 수요를 다룰 때는 미확인이 줄고, 우선순위가 더 정교해진 상태에서 시작합니다. 이것이 첫 현장 검증의 핵심 가설입니다.
- 01? 수요아직 조건이 정리되지 않은 수요가 조건 카드가 됩니다
- 02공간상권과 건물이 공간 상태 카드가 됩니다
- 03비교 · 추천확인 완료 · 미확인 · 현장 확인 필요 · 조건 절충
- 04중개 연결후보가 중개 실행 건이 됩니다
- 05현장 확인 !현장 산출물이 증거가 되고 상태가 바뀝니다
- 06시장 이력결과가 관계 정보와 이력으로 쌓입니다
- 07더 나은 다음 판단미확인이 줄고, 우선순위가 정교해지고, 경로가 짧아집니다
- ↻다시 01로07의 결과가 다음 01의 출발점이 됩니다
이 누적 효과는 첫 현장 검증에서 확인할 가설이며 이미 검증된 강점이 아닙니다.
첫 시장진입 · 무엇을 먼저 열고 무엇을 먼저 받는가
노형 · 연동 전체를 한꺼번에 플랫폼으로 만들려 하지 않습니다. 첫 진입은 상태가 바뀔 신호가 있는 공급과 실제로 공간을 구할 의도가 있는 수요를 좁혀서 연결하는 데서 시작합니다.
공급을 먼저 여는 기준모든 건물주가 대상이 아닙니다
- 임차인 변경 가능성향후 6~12개월 안에 임차인이 바뀔 수 있는 공간입니다.
- 임대 · 매각 검토건물주나 운영자가 임대전략이나 매각을 검토하고 있습니다.
- 업종전환 · 공간 재구성지금의 용도를 다시 판단하고 있는 공간입니다.
- 퇴점 · 권리양도 가능성기존 임차인이 퇴점이나 권리양도를 검토하고 있습니다.
- 공개정보와 실제 상태의 차이등록된 조건과 현장의 상태가 서로 다른 공간입니다.
수요를 받는 기준특정 업종을 1차 고객군으로 확정하지 않습니다
- 실제 의도출점 · 이전 · 공간확보를 실제로 진행하려는 수요만 받습니다.
- 일정언제까지 자리를 잡아야 하는지가 대략이라도 정해져 있습니다.
- 예산 범위임대료와 초기 비용의 범위를 말할 수 있습니다.
- 면적필요한 규모가 특정됩니다.
- 업종 · 시설 조건업종과 필요한 설비 조건이 확인됩니다.
- 층 · 입지 · 가시성무엇을 먼저 포기할 수 없는지가 정리됩니다.
이렇게 구조화된 수요가 생기면 공급 후보를 단순 공개매물 순서가 아니라 확인 상태와 조건 적합성으로 다시 정렬할 수 있습니다.
공급은 공개데이터만으로 확보하지 않습니다. 공개정보와 과거 운영자료로 후보를 좁힌 뒤 기존 현장 네트워크, 직접 접촉, 현장 방문, 건물주 · 운영자 대화, 필요할 때는 지역 중개 파트너를 통해 사실을 다시 확인합니다. 위 기준은 첫 검증에서 적용할 선별 기준이며 이미 확보된 공급이나 수요를 뜻하지 않습니다.
05
증거, 시장, 경쟁, 그리고 이번 라운드가 증명할 것
현재 증거 · 시장 · 경쟁 · 검증 질문
준비 단계는 성공의 증명이 아니라, 첫 현장 검증을 시작할 수 있는 기반입니다.
아래 숫자는 검증 대상을 좁혀 온 과정이지, 영업 성과를 보여주는 수치가 아닙니다.
1원본 후보 시장 · 분석 기반 전체 2신뢰할 수 없는 정보를 걷어냅니다 · 중복 · 최신성 · 확인 불가 3남은 후보를 분류합니다 · 적합도 · 증거 · 사람 확인 필요 4우선순위를 다시 매깁니다 · 순서가 실제로 바뀝니다 5첫 현장 검증 대기열 · 사람이 직접 확인할 순서
14,888행
분석 기반
준비 단계에서 분석한 영업장과 기반 사업 전체입니다.
현재 매물 14,888개가 아닙니다.
622건
과거 중개 · 운영 자료
과거 중개와 운영 업무흐름을 구조화한 자료입니다.
현재 관리 중인 매물 622건이 아닙니다.
32건
재확인 대상
과거 정보에서 좁혀낸 전환 의사 재확인 후보군입니다.
확보된 비공개 매물 32건이 아닙니다.
16건 · 노형 9 / 연동 7
첫 현장 우선순위
첫 현장 검증에서 사람이 직접 재확인할 우선 후보 목록입니다.
확보된 비공개 매물 16건이 아닙니다. 개별 신원과 연락처는 비공개입니다.
준비도 경계 · 네 숫자가 뜻하지 않는 것
네 숫자는 하나의 영업 퍼널이 아닙니다. 단계별 전환율이 아니라 현재 검증 준비도의 서로 다른 층을 보여줍니다.
현재는 사업 기반을 마련하고 Round 1 첫 현장 검증을 앞둔 단계입니다.
현재 매물 아님확보된 공급 아님재검증 필요
상업적 성과나 제품이 시장에 맞는다는 증거, 반복 매출, 제주 시장점유도를 의미하지 않습니다. 집계 수치만 표시하며 건별 데이터는 비공개이고 모든 후보는 재검증 대상입니다.
시장기회 · 거시 숫자가 아니라 실제로 돈이 생기는 단위에서 계산합니다
국내 상업용 부동산이 몇 조 시장인가로 투자 논리를 세우지 않습니다.
시장기회는 하향식 시장규모 숫자가 아니라 실제 사업단위에서 계산합니다. 두 수익축은 계산 기준 자체가 다르므로 하나의 식으로 합치지 않습니다.
중개 수익의 계산 구조현장 검증으로 보정해야 합니다
- 전환 가능한 상업공간 수노형 · 연동에서 실제로 상태가 바뀔 수 있는 공간의 기반입니다.
- × 연간 적격 상태전환 발생률그 기반에서 한 해에 몇 건이 실제로 움직이는가입니다.
- × 한 거래의 중개 경제가치해당 거래에서 발생 가능한 중개 경제가치입니다.
- → 그중 확보 가능한 비율THE PORTAL이 현실적으로 가져갈 수 있는 몫은 따로 계산합니다.
제품 수익의 계산 구조지불 의사 미검증
- 지불 가능성이 있는 고객계정 수건물주 · 운영자, 임차인 · 브랜드, 다지점 운영자 가운데 실제 지불 주체입니다.
- × 검증된 연간 지불 의사고객당 연간 수익 또는 검증된 지불 의사입니다.
- 아직 곱할 수 없습니다지불 의사가 검증되지 않았으므로 이 숫자를 임의로 만들지 않습니다.
현재 단계의 질문은 TAM이 몇 조인가가 아니라 작은 지역 단위에서 하나의 경제단위가 성립하고, 그 단위를 다른 상권으로 반복할 수 있는가입니다. 제주시 사업체 약 8만 2천 개(2025 전국사업체조사)는 배경 지표일 뿐 다룰 수 있는 상업공간 수가 아니며, 준비 단계의 14,888도 시장규모가 아닙니다. 확장 경로는 CH07에서 다룹니다.
경쟁 · 이미 강한 대안들이 각각 다른 층을 맡고 있습니다
데이터 + 중개만으로는 차별화되지 않습니다.
이미 강한 사업자들이 각각 다른 영역을 잘하고 있습니다. 데이터도 하고 중개도 한다는 말로는 차별화가 성립하지 않습니다.
지역 · 공개 탐색발견과 연결에 강합니다
- 당근 · 당근부동산지역 안에서 매물을 발견하고 사람을 연결하는 데 강합니다. 제주에는 연세 유형을 따로 제공하며 상가 매물이 실제로 노출됩니다.
- 네모(NEMO) · 직방(Zigbang)상가 · 사무실 · 빌딩 공개매물의 탐색과 유통에 강합니다. 더 많이 보여주는 경쟁에는 이미 규모가 큰 사업자가 있습니다.
데이터 · 분석전략상 가장 가까운 층
- 알스퀘어(RSQUARE)임대차 · 매입매각 · 데이터 분석 · 자산관리까지 상업용 부동산 전반을 다룹니다. 전략상 가장 가까운 비교 대상입니다.
- 부동산플래닛실거래가 · AI 추정가 · 노후도 탐색 등 데이터와 자산 분석을 넓게 제공합니다.
현장 · 관계 · 거래 실행경쟁이자 파트너
- 제주 로컬 중개 네트워크첫 시장에서 가장 현실적인 경쟁이자 잠재적 파트너입니다. 공개되지 않은 공급과 관계, 현장 상태를 누구보다 빠르게 알며, 기술만으로 그 우위를 무시할 수 없습니다.
각 층은 실재하는 대안입니다. THE PORTAL이 검증하는 것은 그 사이의 단절을 현재 상태 → 전환 의사 → 수요 적합성 → 현장 확인 → 거래 결과 → 시장 상태 이력이라는 하나의 공간 단위 이력으로 묶을 수 있는가입니다.
우열이나 독점성, 최초를 주장하지 않습니다. 흩어진 층을 하나의 지역 운영 이력으로 묶을 수 있는지는 이번 라운드에서 검증할 가설이지 이미 확보한 경쟁우위가 아닙니다.
제품이 확인할 세 가지 · 첫 현장 검증 · 계획
- 01
공급 탐색이 실제로 더 빨라지는가
- 관찰할 것
- 후보 파악 과정, 판단이 멈추는 지점
- 결정할 것
- 탐색 화면에서 무엇을 먼저 만들 것인가
- 02
근거가 보이는 비교가 선택을 개선하는가
- 관찰할 것
- 확인 상태 표시가 실제 선택 · 방문 결정에 쓰이는가
- 결정할 것
- 검증 상태 노출 범위, 추천 우선순위
- 03
어디에서 실제 유료 가치가 생기는가
- 관찰할 것
- 어느 고객군에서, 어떤 순간에 유료 가치가 언급되는가
- 결정할 것
- 제안 단계 상품 중 무엇을 먼저 검증할 것인가
중개 실행이 확인할 세 가지 · 반복 가능성과 실제 경제성
- 01
공개 전 공급을 반복적으로 찾는가
- 관찰할 것
- 16건 우선 후보의 재확인 결과, 새 전환 신호의 출처
- 결정할 것
- 발굴 루틴을 어떻게 세울 것인가
- 02
현장 확인이 실제 거래로 이어지는가
- 관찰할 것
- 확인 완료로 바뀌는 과정, 실행이 멈추는 단계
- 결정할 것
- 현장 확인 표준, 제품 → 중개 정보 이관 방식
- 03
한 건의 경제성과 결과 반환이 다음 판단을 개선하는가
- 관찰할 것
- 건당 실측 비용, 확인된 상태가 다음 후보 순서를 바꾸는가
- 결정할 것
- 중개 실행의 경제성과 두 엔진 누적 가설의 유지 · 수정 · 기각
결과를 미리 성공으로 규정하지 않습니다. 제품의 지불 의사와 과금 방식은 아직 검증되지 않았고 구독 수요나 반복 매출을 가정하지 않습니다. 과거 수치로 미래를 성급히 일반화하지 않으며, 실행 지표는 현장에서 측정할 대상이지, 미리 약속된 결과가 아닙니다.
이번 라운드가 증명해야 하는 다섯 가지
- 사용자 가치고객이 공급을 더 빨리 찾고 비교 · 판단을 더 잘하게 되는가.
- 지불 의사누가 어떤 순간에 실제로 돈을 낼 이유가 생기는가.
- 반복 경제성발굴 · 확인 · 매칭 · 적법한 실행이 반복 가능한 경제성이 되는가.
- 제품 × 중개 상호강화현장의 사실이 제품 판단을, 제품이 현장 생산성을 실제로 높이는가.
- 시장 이력한 번의 결과가 사라지지 않고 다음 루프의 출발점을 바꾸는가.
이 다섯 가지가 다음 장에서 자본과 연결됩니다. 자본의 크기가 아니라, 그 자본이 어떤 증거를 사는지가 이번 라운드의 논점입니다.
06
누가 실행하고, 수익은 어디서 생기는가
제안 단계
한 창업자는 공간의 실제 상황에 가깝고, 다른 창업자는 그 복잡성을 시스템으로 바꿉니다.
이 조합이 THE PORTAL의 핵심 창업자 우위입니다.
왜 이 팀인가 · 공간의 현실과 그것을 시스템으로 바꾸는 역량
황의석
제품 · 데이터 · 운영 모델
현장의 비정형 정보와 반복 업무를 데이터 구조 · 제품 · 자동화 · 운영규칙으로 바꿉니다.
하나의 운영 루프
두 역량이 같은 창업자 구조 안에
박호현
중개 · 공급 · 현장 실행
10년+ 상업부동산 거래 · 자산운영 경험을 바탕으로 공개 전 공급 발굴과 현장 거래 실행을 이끕니다. 설립 예정인 제주 중개법인의 사업 책임자로 지정되어 있습니다.
무엇을 근거로 · 두 창업자의 실행 이력
박호현10년+ 상업부동산 거래 · 자산운영
- 유니온플레이스 창업 멤버사옥 매입, 추가 건물 매입, 숙박 · 카페 운영, 건물별 업종 · 용도 판단까지 매입부터 운영까지 전 과정을 경험했습니다.
- 신사동 상업용 건물 대리운영매입 이후 매입자가 건물 운영까지 맡긴 대리운영 사례를 수행했습니다.
- 현재 제주 현장제주에서 펜션 운영과 부동산 임대 실무를 이어가고 있습니다. 서울 Airbnb 운영 경험이 있습니다.
황의석사업 운영자 → 직접 구축 · 시스템화
- 의류 브랜드 · 공장 운영브랜드와 공장을 직접 운영하며 판매 · 생산 · 운영의 복잡성을 겪었습니다.
- 브랜드 웹사이트 직접 구축필요한 도구를 직접 만들어 쓰는 방식으로 시작했습니다.
- 웹 · 앱 · 자동화 · 데이터 구조AI로 웹 · 앱 · 자동화 · 데이터 구조를 직접 설계 · 구축하고 빠르게 검증합니다.
10년 넘게 쌓인 상업부동산 거래 · 자산운영 경험과, 실제 사업을 운영해 본 사람이 직접 만드는 시스템.
박호현은 계획된 제주 중개법인의 사업 책임자로 지정되어 있으며, 등기된 법인의 대표라는 뜻은 아닙니다. 과거 거래 실무는 업무흐름을 이해하고 있다는 증거이지 THE PORTAL의 현재 매출이나 수익성이 아닙니다.
무엇이 어떤 조건에서 열리는지부터 보여드립니다.
수익 레일은 중개 실행과 제품 · 시장정보 둘입니다. 전략적 중요성은 같지만 현재 수익화 성숙도는 같지 않습니다. 확정된 가격도, 지금 판매 중인 상품도 없습니다. 어떤 조건을 거쳐 열리는지를 보여드립니다.
유료화가 열리는 순서 · 앞 단계가 확인되기 전에는 다음 단계가 열리지 않습니다
- 01운영 가치 제품과 현장에서 실제로 쓰이는가
- 02근거 무엇으로 확인했는가 · 확인 시점
- 03검증된 필요 첫 현장 검증에서 필요성이 확인되는가
- 04법적 · 계약 경계 등록 · 법적 요건과 계약 경계 충족
- 05유료화 가능성 위 조건이 확인된 경우에만 열립니다 제안 단계
두 개의 수익 레일 · 전략적 중요성은 같지만 현재 수익화 성숙도는 같지 않습니다
- 중개 실행임대인 · 임차인 적법한 상업용 임대차 중개 실행 · 중개보수 가장 가까운 현금화 경로 · 현재 매출 아님 등록 · 법적 요건을 충족한 실행 주체가 있어야 열립니다.
- 제품 · 시장정보건물주 · 관리회사 · 입점사 · 브랜드 ? / ! + QR 현장 인터페이스 · 공간 페이지 · 상태 최신화 · 탐색과 비교 · 구독과 서비스비 전략적 중요도 동급 · 지불 의사 검증 전 누가 · 무엇에 · 어떤 방식으로 지불하는지를 첫 현장 검증에서 확인해야 열립니다.
- 그 다음 가능성현재 실행 단계 아님 포트폴리오 · 기업 시장정보, 구조화된 데이터의 외부 접근처럼 두 레일 위에 얹히는 형태입니다. 후순위 첫 사업영역에서 루프가 작동한다는 증거와 시장 이력이 쌓인 뒤에만 검토합니다.
가격 · 과금 경계 · 두 레일은 회계적으로 분리됩니다
가격과 과금은 검증 전이며 현재 매출을 뜻하지 않습니다.
- 중개보수등록 · 법적 요건을 충족한 실행 주체만 수취합니다.
- 운영 · 구독 대금중개보수와 분리해 거래 성사에 연동하지 않는 구조를 원칙으로 합니다.
- 제시하지 않는 것가격표, 예상 매출, 성사확률은 제시하지 않습니다.
확정된 가격도, 지금 판매 중인 상품도 없습니다. 위 구조는 원칙이며 실제 과금은 첫 현장 검증에서 지불 의사가 확인된 뒤에 결정합니다.
계획된 회사 구조 · 법인 설립과 등기는 아직 완료되지 않았습니다
THE PORTAL · 모회사
제품 · 데이터 · 시장정보 · 브랜드를 맡는 회사 본체입니다.
Round 1 제안의 발행 주체이며, 회사 정의는 상업공간 하나에 한정되지 않습니다.
↓ 100% 자회사 · 설립 예정
제주 중개법인 · 설립 예정
규제 대상 중개 행위의 적법한 실행 주체이며 등록과 법적 요건을 충족한 뒤 수행합니다.
사업 책임자는 박호현으로 지정되어 있고 현재 등기된 법인이 아닙니다.
위 구조는 현재 계획된 구조입니다. 법인 설립과 등기, 중개사무소 개설등록 같은 법률 실행은 별도 단계이며 규제 대상 중개 행위는 그 요건을 충족한 뒤에만 시작합니다.
창업자가 직접 만드는 실행 구조자본 효율 운영 가설
제품 정의와 구조 설계, 품질 검수는 창업자가 직접 통제하고 AI 도구와 클라우드 서비스를 활용해 초기 고정 개발 인력을 낮춥니다. 반복되는 병목이 증거로 확인된 뒤에 인력을 더합니다.
AI가 사람 없이 회사를 운영한다거나 개발자가 필요 없다는 주장이 아니며, 특정 생산성 배수를 주장하지도 않습니다.
첫 수요와 공급은 어떤 경로로 들어오는가
- 창업자 네트워크초기 수요 확보는 창업자가 이미 가진 현장 관계에서 시작합니다.
- 선별적 직접 영업건물주 · 임차인을 대상으로 넓게 뿌리지 않고 선별해 접촉합니다.
- 제품 탐색 유입탐색과 비교를 위해 들어온 사용자가 조건이 확인되면 수요가 됩니다.
- 현장 ? / ! + QR건물 앞에서 생긴 관심을 측정 가능한 문의로 바꾸는 접점입니다.
- 지역 파트너필요할 때 지역 중개 파트너를 통해 공급과 수요를 함께 확보합니다.
이 가운데 실제 출점 · 이전 계획과 예산 · 면적 · 시기가 확인된 수요만 구조화해 공급과 연결합니다. 채널별 성과나 전환율은 아직 측정된 값이 없습니다.
두 엔진의 상호강화 · 무엇을 측정해 판단하는가
한 번의 현장 실행이 다음 판단을 실제로 더 좋게 만드는가.
현장 실행은 더 정확한 상태를 만들고, 확인된 상태는 제품의 시장 이력으로 돌아가며, 그 이력이 다음 탐색과 우선순위를 바꿉니다. 이 순환이 실제 운영 생산성으로 이어지는지는 다음 항목을 실측해 판단합니다.
- 후보 1건 검증 시간후보 하나를 확인하는 데 실제로 걸리는 시간입니다.
- 투입시간당 확인 후보 수창업자 · 현장 투입시간당 확인할 수 있는 후보 수입니다.
- 수요 접수 → 유효 후보목록수요가 들어와 쓸 만한 후보목록이 되기까지의 시간입니다.
- 자체 확인한 상태의 비중직접 확인한 상태정보를 가진 공급이 전체에서 차지하는 비중입니다.
- 제품 재사용 · 반복 탐색같은 고객이 다시 돌아와 사용하는가입니다.
- 적법 실행 이후 거래 진행요건을 갖춘 뒤 실제 거래가 어디까지 진행되는가입니다.
- 결과가 우선순위를 바꾸는가실제 결과가 다음 후보의 순서를 실제로 바꾸는지입니다.
이것은 검증할 가설이며 이미 작동이 확인된 누적 효과가 아닙니다. AI를 쓴다는 사실이 아니라 실제 운영 생산성이 올라갔는지로 판단합니다.
07
자본이 만드는 역량, 역량이 만드는 증거
제안 단계
6억원은 두 창업자가 주도하는 18개월 핵심 실행을 끝까지 수행하는 데 필요한 금액을 기준으로 산정했습니다.
자본이 어떤 역량을 만들고 그 역량이 어떤 증거를 만드는지 순서대로 보여드립니다.
- 자본6억원 1차 조달18개월 핵심 실행 자금
- 역량전임 실행 · 중개 기반 · 제품핵심 집행예산 4.428억의 구성
- 실행노형 · 연동 첫 현장 검증18개월 실행의 순서
- 증거가치 · 지불 의사 · 반복 경제성추가 조달을 판단할 근거
18개월 자금계획 상세핵심 집행예산 13개 항목 · 계획 예산
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 창업자 인건비 + 부담금 (2인 × 18개월) | 1억 8,630만 | 두 창업자 전임 |
| 법무 · 법인설립 · 계약 | 3,500만 | 모회사와 자회사 · 주주간계약 · 지식재산 · 데이터 계약 |
| 사무실 (보증금 2,000만 + 임차 2,250만) | 4,250만 | 등록 중개사무소 · 현장 거점 |
| 시설 · 장비 | 2,000만 | 최소한의 사무·현장 장비 |
| 보험 · 보증 · 등록 | 1,500만 | 등록과 보증 예산 |
| 클라우드 · 소프트웨어 (18개월) | 1,800만 | 호스팅 · AI · 고객관리 도구 |
| 회계 · 운영 (18개월) | 2,700만 | 기장 · 급여 · 통신 |
| 세일즈 · 마케팅 (18개월) | 2,700만 | 건물주·임차인 대상 선별적 영업·마케팅 |
| 현장 · 데이터 운영 (18개월) | 2,700만 | 창업자 주도 현장 검증 |
| 최소 기술 검수 · 보안 | 1,500만 | 핵심 외부 검토만 |
| 파일럿 콘텐츠 · 3D | 1,000만 | 대표 물건에 한정 |
| 프로젝트 전문가 | 1,000만 | 단기 프로젝트 계약 |
| 기타 설립 · 런칭 | 1,000만 | 간판 · 은행 업무 · 초기 설정 변동분 |
| 핵심 집행예산 합계 | 4억 4,280만 | 13개 항목 합계 |
| + 예비비 (보증금 제외분의 10%) | 4,228만 | 완충 예산 |
| + 최소 기말현금 | 8,000만 | 18개월 종료 시점 최소 현금 |
| = 계산 필요액 | 5억 6,508만 | 합계 + 예비비 + 기말현금 |
| → 1차 조달 목표 | 6억원 | 계산 필요액 기준 |
18개월 계획 예산이며 과거 집행실적이 아닙니다. 항목과 금액은 계획 모델이고 이미 지출된 금액이 아닙니다.
6억원의 구성과 그것이 사는 증거
얼마를, 어떤 형태로
6억원
1차 조달 · 18개월 핵심 실행 · 계산 필요액 5억 6,508만원을 기준으로 한 조달 목표
최대 1.5억원
증거 조건부 추가 조달 · 증거 없이는 인출하지 않습니다
증거 확인 전 · 열리지 않음
핵심 집행예산 4.428억의 구성
- 두 창업자 전임 실행창업자 인건비와 부담금 · 2인 18개월1억 8,630만
- 중개 운영 기반과 현장사무실 · 시설 · 장비 · 보험 · 보증 · 등록 · 현장 데이터 운영1억 450만
- 법인 · 법무 · 운영법무와 법인설립 · 계약 · 회계 · 운영7,200만
- 제품 · 시장정보 구축클라우드와 소프트웨어 · 파일럿 콘텐츠와 3D · 기술 검수4,300만
- 시장 활성화와 전문가세일즈와 마케팅 · 프로젝트 전문가3,700만
첫 현장 검증이 만드는 것
- 사용자 가치탐색 · 비교 · 추천이 실제로 나아지는가
- 지불 의사누가 무엇에 돈을 내는가
- 반복 경제성발굴 · 검증 · 거래가 반복되는가
- 상호 강화현장 증거가 다음 제품 판단을 개선하는가
- 시장 이력결과 반환이 완결되어 축적되는가
증거가 먼저이고 추가 자본은 그 다음입니다. 추가 조달은 위 증거가 확인될 때만 열리고, 실현 수익으로 먼저 충당한 뒤 확인된 잔여 격차만 인출합니다. 자동으로 열리지 않습니다. 위 예산은 18개월 계획 기준이며 과거 집행액이 아닙니다.
18개월 실행의 순서 · 순서만 · 날짜와 지표는 없습니다
- 기반 구축법인 · 계약 · 거점 · 도구를 갖추고 두 창업자가 전임으로 들어갑니다.
- 첫 제품 · 데이터 루프공간 상태 카드와 수요 조건 카드, 비교 기능이 처음으로 작동합니다.
- 첫 현장 검증노형과 연동에서 두 엔진과 상호 강화를 동시에 확인합니다.
- 제한된 반복 개선확인된 범위만큼 제품과 운영 규칙을 고치고, 범위는 넓히지 않습니다.
- 증거 검토추가 조달과 다음 단계의 판단 근거를 만듭니다.
분기별 지표나 매출 목표, 특정 날짜를 약속하지 않으며 장기 확장 경로의 일정은 이 18개월에 포함되지 않습니다.
확장 경로 · 반복 가능한 운영 단위가 확인될 때만 확장합니다
- 노형 · 연동첫 검증 시장에서 운영 루프를 확인합니다.
- 제주 반복 가능한 상업클러스터같은 루프가 다른 제주 상권에서도 재현되는지 확인합니다.
- 한국의 선택된 상업클러스터반복성이 확인된 운영 자산을 기준으로 다음 클러스터를 선택합니다.
이 경로는 목표이자 장기 전략 가설이며, 18개월 확정 일정도 검증된 확장성도 아닙니다. 반복하려는 것은 지리적 규모가 아니라 공급 상태 구조 · 수요 프로필 · 근거 이력 · 거래 결과 이력 같은 운영 자산입니다. 다음 지역과 실행주체는 그 증거를 본 뒤 결정하는 후속 구조 결정입니다.
제안 Round 1 · 협의 대상입니다
- 투자 형태
- 전환우선주(CPS)
- 1차 조달
- 6억원
- 증거 조건부 추가 조달
- 최대 1.5억원
- 총 조달 상한
- 7.5억원
제안 단계
18개월 핵심 실행
사전 정의된 증거가 확인될 때만
6억 + 최대 1.5억
목표 투자 전 기업가치는 30억원이며 제안 단계입니다. 확정 조건이 아니라 협의 대상입니다. 본 라운드의 모든 조건은 제안 단계이며, 서명된 투자 약정이 있다는 뜻은 아닙니다.
첫 ?에서 !로 이어지는 루프가 실제로 도는지 검증하겠습니다.
검색 가능한 매물은 많지만, 지금 결정 가능한 상태는 없습니다. 현장에서 발견한 가능성을 확인 가능한 상태 변화와 시장 이력으로 연결합니다. 결과가 아니라 루프가 도는지를 먼저 보여드립니다.
이번 자본으로 첫 상업공간 사업영역을 열고, ? → ! 루프가 현장 검증을 통과하면 추가 자본을 논의하기 전에 더 강한 증거가 남습니다.
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자료
더 깊은 검토가 필요할 때
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