Business Brief · Internal

비어 있는 건물에 붙은
전화번호 현수막을,
? 와 QR로 바꾼다.

그리고 그 뒤에 건물의 모든 정보를 놓는다.
이 문서는 거인 · 상현이형 · 의석이 세 사람이 할지 말지를 정하기 위한 것이다. 투자유치용도, 고객 제안용도 아니다.

읽는 법

본문에 실제로 작동하는 시연이 네 군데 들어 있다. QR은 폰으로 찍으면 진짜 열리고, 05장의 화면은 눌러서 조작할 수 있다. 말로 설명하는 대신 직접 만져보라고 넣어둔 것이다.

01 — Problem

전화번호는 필터가 없는 유일한 접점이다

그래서 양쪽 모두 비용을 치른다.

주체마찰
관심자전화해야만 정보를 얻는다. 심리적 장벽. 야간·주말 불가
중개사같은 설명을 반복한다. 진성 문의와 냉담한 문의를 구분할 수 없다
건물주노출량·문의량을 모른다. 마케팅 성과가 블랙박스

그리고 그 현수막은 대체로 불법이다

리서치에서 확인된 사실이다. 이것이 이 사업의 가장 강력한 진입 논리다.

사실근거
현수막은 신고 대상 광고물무신고·비지정장소 게시는 단속 대상
무허가·무신고 설치500만 원 이하 과태료 · 장당·개당 산정
가로등·가로수·보도분리대 게시1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금
벽면 현수막 허용 건물연면적 1만㎡ 이상 대형 건물 등에 한정
여기서 세일즈 문장이 나온다

중소형 공실 건물 벽면의 “임대문의” 현수막은 상당수가 애초에 표시가 허용되지 않는 건물에 걸린 것이다.

“예쁘게 만들어 드립니다”  →  “지금 걸려 있는 그것이 과태료 대상입니다”

02 — Solution

물리 접점 하나가 전부를 연다

단계내용
물리1층 유리면의 ? + QR — 합법적 게이트웨이
정보건물 전체 공간 지도 — 층 · 호실 · 상태 · 조건
탐색관심 공간 내부 확인 — 도면 · 360 · (선택) 3DGS
전환방문 예약 · 견적 요청 · 문의 — 측정 가능한 리드
완료! → 입점사의 오픈 티저 — 부수 매출
QR 생성 중…
Live Demo · 01
지금 폰으로 찍어보십시오
이것이 Portal의 핵심 동선 전부입니다. 건물 앞에 붙는 것이 바로 이 코드이고, 찍으면 열리는 것이 아래 05장의 화면입니다. 설명이 필요 없어지는 지점입니다.
https://theportalv01.pages.dev/b/jd7k2m

? 와 ! 라는 시각 언어

눌러보십시오.

?
Available · 임대 가능
건물 정보 · 공간 지도 · 조건 · 문의
!
Leased · 임대 완료
입점사가 직접 편집하는 오픈 티저
! 를 뒤집는 이유

“임대 완료 표식”으로 두면 입점사가 공개에 동의할 이유가 없다. 공개는 비용이고 얻는 게 없다.

“○○이 여기에 옵니다” 로 재정의하면 입점사가 먼저 요청하고, 부수 매출도 생긴다.

03 — Timing

공실은 늘고, 분양은 침체하고,
임대 마케팅 카테고리는 비어 있다

신호수치
중대형 상가 공실률14.1% (2026 1Q)
상가 전체 공실률13.1% · 전분기 대비 상승
오피스 공실률8.8%
서울 CBD 전망대규모 신규 공급으로 8~10%까지 상승 예상
공인중개사35개월 연속 폐·휴업 > 개업 · 영업 중 11만 명선 붕괴

한국의 부동산 마케팅 산업은 분양 중심으로 성장했다. 분양대행사는 홍보관·모델하우스를 운영하고, 건축CG 업체는 분양 홍보용 조감도를 납품한다. 임대(leasing) 단계는 비어 있다.

04 — Product

규제를 통과한 현실 버전

리서치로 두 개가 죽었고 하나가 축소됐다. 이것을 숨기지 않는다.

원안결과이유
인스타그램 AR 필터폐기 Meta Spark 2025.1.14 종료 · 서드파티 필터 200만 개 소멸
대체재 8th Wall폐기 Niantic 2026.2.28 호스팅 종료, 오픈소스화
건물 전체 래핑축소 벽면 현수막은 1만㎡ 이상 한정 · 가림막은 공사내용·공공목적 한정
해시태그 자동 연동폐기 Instagram API 주당 30개 한도 → 건물 30개에서 천장
임차인 유료 열람폐기 공인중개사법 33조 + 시장 관성

14개월 사이 소비자 AR 채널이 두 번 무너졌다.

Meta·Niantic 의존 설계는 반복적으로 배신당하고 있다. 플랫폼을 전략 축으로 두지 않는다.

Stage 1 — 물리 게이트웨이는 창문이용광고물로 간다

항목기준
크기유리면 1/4 이내 + 최대 1㎡
층수판·입체형 2층 이하 (전광·디지털 1층) / 도료·천·비닐 3층 이하
절차신고 대상
조명초기엔 비발광 · 빛공해 구역 확인 후 선택적 추가

1㎡는 작지 않다. 1m × 1m에 ? 하나와 QR 하나면 충분하다. 공실 건물은 정의상 1층 유리면이 비어 있고, 지금 그 자리에 붙어 있는 것이 바로 그 현수막이다. 같은 자리를, 합법적으로, 더 낫게 쓴다.

예외 — 자유표시구역은 원안 그대로 가능하다

기수지역
1기 (2016)강남 코엑스 일대 — 유일
2기서울 명동관광특구 · 광화문광장 · 부산 해운대
3기2026년 추가 지정 예정 — 추적 가치 있음

전국 4곳뿐이지만 그 안에서는 규모 래핑이 가능하다. → 프리미엄 티어

Stage 2 — 인스타 의존을 버리고 자체 아카이브로

폐기대체
해시태그 자동 수집자체 업로드 폼
인스타 피드 미러링자체 아카이브 — 공사 과정은 어차피 직접 촬영
인스타 인사이트자체 로깅 — QR 스캔·체류·전환 직접 측정

핵심 자산은 바이럴이 아니라 ‘과정의 기록’이다. 공실 → 공사 → 입점의 타임랩스는 다른 누구도 갖고 있지 않고, 완공 후에는 그 건물의 영구 브랜드 자산이 된다. 바이럴은 통제 불가능하지만 기록은 통제 가능하다.

05 — Already Built

백지에서 시작하지 않는다

제주 일도일동 건(연면적 282평 · 보증금 3억 / 월 2,500만)에서 Portal의 Tier 1 제품이 이미 제작·검증되었다.

Live Demo · 02 — 실제 작동 화면 새 창에서 열기

층을 눌러보십시오. 우측 패널이 바뀝니다. 상단에서 3D 뷰 ↔ 데이터 뷰를 전환할 수 있습니다. 이 화면이 위 QR이 도착하는 곳입니다.

Live Demo · 03 — 스크롤 연출 전체화면으로 열기

프레임 안에서 스크롤하십시오. 해가 지고 → 파사드가 켜지고 → 층이 쌓입니다. 스크롤 속도를 뺏지 않으며, 우상단 “건너뛰고 요약 보기”로 언제든 빠져나올 수 있습니다. 작은 프레임에서는 답답할 수 있으니 전체화면으로 열기를 권합니다.

산출물상태
미디어 파사드 점등 렌더 (주간·야간)실사 합성 · 이음새 검증 완료
층별 3D 스태킹 (정적 SVG 4종)중립 + 시나리오 3종
인터랙티브 스태킹 (3D뷰 ↔ 렌트롤 · 딥링크)작동
스크롤 연출 (도착→일몰→점등→상승)작동
데이터 단일 출처 파이프라인JSON 1개 → 전 산출물 재생성

Portal의 중소형 티어는 신규 개발이 아니라 이미 작동하는 제품이다.

남은 것은 QR 진입 경로상태 CMS뿐이다.

06 — Tiers

3DGS 원가는 공간 가치가 아니라 개수에 비례한다

따라서 저가 공간일수록 ROI가 급격히 나빠진다. 규모별로 다른 제품을 판다.

* 회수 환산은 월 임대료 2,500만 원 건물 기준. 티어를 눌러 비교해 보십시오.

3DGS는 외주가 필요 없다

국내 업체는 가격표를 공개하지 않는다(전부 견적). 그런데 스택을 보면 내재화가 가능하다 — 촬영 Polycam Pro 연 $150, 정제 SuperSplat 무료 오픈소스(용량 70~90% 절감), 배포 Spark 무료.

원가는 장비비가 아니라 촬영·정제 시간이다.

07 — Legal Structure

과금 주체를 반드시 분리한다

공인중개사법 제33조 1항 3호

개업공인중개사는 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도” 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받을 수 없다.

위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금, 또는 영업정지. “어떠한 명목으로도”가 핵심이다. 정보 열람료·플랫폼 이용료로 이름을 바꿔도 회피되지 않는다.

구조결과
금지 거인 → 정보 열람료·플랫폼 이용료 수취 형사처벌 리스크
필수 거인 → 중개보수만 (법정 요율 내)
Portal 운영법인 → 임대인·자산운용사에게 제작·운영 용역비
중개행위 아님 · 별도 법인 · 별도 계약

이것은 규제 회피가 아니라 필수 구조다. 그리고 다행히 의석이는 개업공인중개사가 아니므로 33조의 수범자가 아니고, 상현이형(자산운용사) 라인이 임대인 측 계약 주체를 확보해준다.

CMS가 컴플라이언스 상품이 되는 이유

의무 (2025.1.1 시행)내용
위반건축물 표기2025.1.1 신설 의무
면적건축물대장 기준
주차대수등록/실사용 다르면 병기
삭제 의무등록관청 통보 후 3일 이내 미삭제 시 과태료
명시사항 누락 / 부당광고100만 원 이하 / 500만 원 이하

블로그와 PPT로는 계약 완료 물건이 어디에 남아 있는지 추적할 수 없다. Available → Reserved → Leased 전환은 편의 기능이 아니라 과태료 방어 장치다.

⚠️ 정보량을 줄여서 규제를 피하는 설계는 위험하다. 명시사항을 다 채우는 쪽이 안전하고 제품도 낫다.

08 — Team

물건 + 자본 + 제작이 이미 갖춰져 있다

사람역할기여
거인중개물건 · 건물주 접근권 · 현장 반응 · 시장 감각
상현이형운용기관 임대인 · 예산 집행 구조 · 자본
의석이제작3D · 웹 · 브랜딩 · 데이터 파이프라인

외부 조달이 거의 필요 없다.

이것이 가장 큰 구조적 강점이며, 시장조사 없이 대화 두 번으로 핵심 가설을 검증할 수 있는 이유다.

미결정 법인 형태 · 지분 구조 · 각자의 투입 시간 · 초기 자본 규모

09 — Revenue

임차인에게는 무료.
과금은 공실 비용을 지는 쪽에게.

과금 대상상품금액대비중
임대인 / 자산운용사건물당 구축비450만 ~ 6,000만주력
임대인 / 자산운용사월 운영 · 유지월 15만 ~ 150만주력 · 누적
입점사! 오픈 티저 게시50만 ~ 200만 / 건부수
중개사리드 대시보드월 10만 ~ 30만 / 계정부수
자유표시구역래핑 디렉션1,000만 ~ · 시공 실비 별도선택

글로벌 시세

환율 1달러 = 1,400원 가정

항목글로벌원화 환산
마케팅용 스틸 렌더 1컷$500 ~ $2,500 70만 ~ 350만
상업용 3D 투어 (소형 → 대형)$300 ~ $5,000+ 42만 ~ 700만+
포트폴리오 · 멀티사이트 프로그램$7,000 floor 980만 (하한)
SharpLaunch (매물 마케팅 SaaS)약 $600 / 월 연 1,008만
CRE 마케팅 리테이너$1,050 / 월 ~147만 / 월 ~
마케팅 애니메이션$8,000 ~ $15,000 / 분 1,120만 ~ 2,100만 / 분
티어 가격의 기준선

렌더 1컷의 글로벌 하한이 70만 원이고, 매물 마케팅 SaaS 한 종이 연 1,000만 원이다.

Tier 1의 450만 원은 렌더 3컷($1,500~7,500 = 210만~1,050만)의 하단에 건물 전용 페이지까지 포함한 값이다. 이 기준선에 비추면 공격적인 가격이 아니다.

구독의 함정 — 임대가 완료되면 구독도 끝난다

Portal의 상품은 “공실을 채우는 도구”다. 공실이 채워지면 그 건물의 임대 페이지는 존재 이유가 사라진다.

즉 구독은 누적되지 않고 이탈한다. 활성 건물 = 월 신규 획득 × 평균 구독 수명
30건을 상시 유지하려면 평균 수명 8개월일 때 월 4건씩 신규 획득해야 한다. 3인 팀이 감당하기 어렵다.

결정 변수는 규모가 아니라 임차 구조다

임차 구조공실 발생구독
단일 임차 (통임대)제주 일도일동 · 사옥 · 단독 리테일 채우면 끝임대 완료 = 종료
다중 임차상가건물 · 오피스 · 복합시설 항상 어딘가 빈다지속

규모는 대리지표일 뿐이다. 6호실 작은 상가도 다중 임차라 계속 돌고, 50호실이어도 한 회사가 통으로 쓰면 끝난다.

그래서 제주 건은 구독 사례가 아니다. B1–5F 전층 통임대이므로 임차인이 들어오면 그 건물의 구독은 끝난다. 1호 케이스로는 훌륭하지만 구독 모델의 증명 사례로 쓸 수 없다. 구독을 증명하려면 다중 임차 건물 1건이 별도로 필요하다.

진짜 구독 엔진은 포트폴리오에 붙는다

계약 형태과금이탈
건물 단위건당 월 15~150만공실 해소 시 종료
포트폴리오 단위관리 건물 수 기준 연간 계약 포트폴리오가 유지되는 한 지속
이것이 상현이형 라인의 진짜 가치다

개인 건물주는 건물 하나를 갖고 있어서 구조적으로 이탈한다. 자산운용사는 포트폴리오를 갖고 있어서 이탈하지 않는다. 건물 A가 차면 건물 B가 빈다 — 운용사에게 공실은 상수다.

수정된 매출 시나리오

시나리오구성월 구독성격
A 단일 임차만월 2건 획득 × 수명 6개월 = 활성 12건 약 250만천장이 낮다 — 이탈로 상쇄
B + 다중 임차 누적A + T2 5건 + T3 2건 (이탈 없음) 약 630만개선
C + 포트폴리오 2사B + 운용사 2곳 × 월 300만 약 1,230만연 1.5억

A는 아무리 열심히 해도 제자리다. 채운 만큼 빠져나가기 때문이다. B와 C만이 쌓인다. 여기에 구축비가 별도로 얹힌다.

10 — Execution

Phase 0 — 2주 · 비용 $150

제주 건이 이미 실증 대상이다. 대부분 무료이고 이번 주에 할 수 있다.

#행동담당비용
1마이크로사이트 QR 진입 경로 + 스캔·체류·전환 로깅의석이0
21층 유리면 시험 사인 부착 (1㎡ 이내)거인소액
3운용 자산에 “공실 마케팅비”가 예산 항목으로 존재하는가거인 / 상현0
4건물주 마케팅 지출 이력 · 금액대거인0
5Polycam Pro 1개소 촬영 → 소요시간 측정거인연 $150
6서울 자치구 옥외광고 담당 — 창문이용광고물 신고 절차거인0
+거인: 취급 물건 중 통임대 vs 다중 임차 비중 — 구독 가능 시장의 크기거인0

3번이 가장 중요하다. 예산 항목이 아예 없으면 새 예산을 만들어야 하고, 그것은 개인 건물주 설득보다 훨씬 느리다.

+ 항목도 못지않다. 거인의 물건이 대부분 통임대라면 Portal은 구독 사업이 아니라 제작 사업이다.

Phase기간내용
1 단일 건물 완성3~6주 Tier 1 풀세트 + QR + 상태 CMS 최소 기능 · 명시사항 스키마 강제 · 법인 설립 · 계약서 표준안
2 3~5개 건물7~12주 거인·상현 라인 건물 확보 · 구독 과금 시작 · QR 전환율 축적 · ! 첫 사례
3 플랫폼화12주+ 건물코드 검색 · 중개사 계정 · 리드 대시보드 · Tier 2/3 판단
11 — Risk

리스크

리스크심각도대응
아무도 아직 돈을 내지 않았다최상Phase 0의 3·4번으로 2주 내 판별
국내 QR 전환율을 아무도 모른다최상공개 데이터 부재 · 제주 건 실측이 유일한 방법
알스퀘어가 인접 영역에 이미 있다높음아래
플랫폼 정책 변경높음Meta 의존 제거 완료 · 자체 인프라
지자체별 규제 편차높음자치구별 확인 · 서울 기준 조사 완료
1인 제작 의존높음구독 비중 확대가 유일한 완충

알스퀘어 — 방어선은 기술이 아니다

사실시사점
30만+ 데이터 · 중개 · 데이터솔루션 · 공간 리모델링 · 해외리모델링이 이미 사업 영역
AI 솔루션 ‘RA’ 출시 · 기업 분석 기능 추가데이터 레이어 강화 중
리모델링 + AI 테넌트 결합 밸류애드 자문Portal 포지션과 직접 겹침
850억 유치 · 소프트뱅크 · 스틱 투자자본 충분
실제 방어선 셋

1. 속도 — 케이스를 먼저 쌓는 것
2. 중소형 집중 — 알스퀘어 단위 경제성으로 282평 건물은 수지가 안 맞는다. 이 틈이 진짜 시장
3. 오프라인 접점 — 데이터 회사는 건물 앞에 사인을 붙이지 않는다

역설: Portal에서 규제가 가장 심한 부분이 동시에 가장 복제하기 어려운 부분이다.

12 — Decisions

지금 필요한 결정

#결정 사항결정권자
1Phase 0를 실행할 것인가 (2주 · $150)3인
2법인 형태와 지분 구조3인
3각자의 투입 시간 (풀타임 / 파트)각자
4초기 자본 규모와 출처상현
5제주 건을 1호 케이스로 쓸 것인가거인
6브랜드명 확정3인
13 — Limits

정직하게 — 이 문서의 한계

검증된 것은 “무엇이 불가능한가”이지 “무엇이 성공하는가”가 아니다.

법규와 기술 제약은 확인됐다. 수요는 전부 가설이다.

  • 미검증 가정 — 사람이 건물 앞에서 QR을 찍는가 · 건물주가 돈을 내는가 · ? 가 호기심을 유발하는가 · 중개사가 이 도구를 쓰는가
  • 3DGS가 임대 전환을 높인다는 인과는 증명되지 않았다. 업계 통계는 대부분 벤더 자기주장이다
  • 법령 조사는 공개 자료 기반이며 법률 자문이 아니다. 실행 전 변호사 검토와 자치구 확인이 필요하다
  • 「명시사항 세부기준」 고시 원문을 확보하지 못했다. 2차 자료 기반이므로 원문 대조가 필요하다
  • 국내 3DGS 단가와 QR 전환율은 공개 데이터가 없어 확인하지 못했다. 추정치를 지어내지 않았다
  • 본 페이지의 제주 건 화면은 내부 시연용 데모이며 실제 임대 광고가 아니다. 층별 수치는 예시 가정치다

이 사업의 성패는 이 문서가 아니라 Phase 0의 일곱 줄에 달려 있다.

그리고 그중 다섯 줄은 이번 주에, 무료로 확인할 수 있다.