비어 있는 건물에 붙은
전화번호 현수막을,
? 와 QR로 바꾼다.

그리고 그 뒤에 건물의 모든 정보를 놓는다.
이 문서는 거인 · 상현이형 · 의석이 세 사람이 할지 말지를 정하기 위한 것이다. 투자유치용도, 고객 제안용도 아니다.

전화번호는 필터가 없는 유일한 접점이다

그래서 양쪽 모두 비용을 치른다.

그리고 그 현수막은 대체로 불법이다

리서치에서 확인된 사실이다. 이것이 이 사업의 가장 강력한 진입 논리다.

물리 접점 하나가 전부를 연다

? 와 ! 라는 시각 언어

눌러보십시오.

공실은 늘고, 분양은 침체하고,
임대 마케팅 카테고리는 비어 있다

한국의 부동산 마케팅 산업은 분양 중심으로 성장했다. 분양대행사는 홍보관·모델하우스를 운영하고, 건축CG 업체는 분양 홍보용 조감도를 납품한다. 임대(leasing) 단계는 비어 있다.

그리고 AI 시대에도 그 공백이 유지되고 있다

2026년은 국내 프롭테크의 “AI 전환기”로 불린다. 주요 4사가 전부 AI로 이동 중이다.

규제를 통과한 현실 버전

리서치로 두 개가 죽었고 하나가 축소됐다. 이것을 숨기지 않는다.

Stage 1 — 물리 게이트웨이는 창문이용광고물로 간다

예외 — 자유표시구역은 원안 그대로 가능하다

전국 4곳뿐이지만 그 안에서는 규모 래핑이 가능하다. → 프리미엄 티어

Stage 2 — 인스타 의존을 버리고 자체 아카이브로

백지에서 시작하지 않는다

제주 일도일동 건(연면적 282평 · 보증금 3억 / 월 2,500만)에서 Portal의 Tier 1 제품이 이미 제작·검증되었다.

층을 눌러보십시오. 우측 패널이 바뀝니다. 상단에서 3D 뷰 ↔ 데이터 뷰를 전환할 수 있습니다. 이 화면이 위 QR이 도착하는 곳입니다.

프레임 안에서 스크롤하십시오. 해가 지고 → 파사드가 켜지고 → 층이 쌓입니다. 스크롤 속도를 뺏지 않으며, 우상단 “건너뛰고 요약 보기”로 언제든 빠져나올 수 있습니다. 작은 프레임에서는 답답할 수 있으니 전체화면으로 열기를 권합니다.

3DGS 원가는 공간 가치가 아니라 개수에 비례한다

따라서 저가 공간일수록 ROI가 급격히 나빠진다. 규모별로 다른 제품을 판다.

* 회수 환산은 월 임대료 2,500만 원 건물 기준. 티어를 눌러 비교해 보십시오.

과금 주체를 반드시 분리한다

이것은 규제 회피가 아니라 필수 구조다. 그리고 다행히 의석이는 개업공인중개사가 아니므로 33조의 수범자가 아니고, 상현이형(자산운용사) 라인이 임대인 측 계약 주체를 확보해준다.

CMS가 컴플라이언스 상품이 되는 이유

물건 + 자본 + 제작이 이미 갖춰져 있다

🔑 상현이형이 가진 진짜 자산은 자본이 아니라 계약 데이터다

자산운용사는 포트폴리오의 임대차계약을 갖고 있다. 그 안에 만기일이 있고, 만기일은 곧 다음 공실이 언제 어디서 생기는가다.

그리고 그 데이터를 다루는 일 자체가 상품이 된다.

Prophia(해외)는 이것을 계약서 추상화 + 스태킹 플랜 + 포트폴리오 분석으로 묶어 판다. 그 세트에서 스태킹 플랜은 우리가 이미 만들고 있다. 없는 것은 추상화 레이어 하나다.

미결정 법인 형태 · 지분 구조 · 각자의 투입 시간 · 초기 자본 규모

가장 큰 수익은
중개수수료다

Portal이 임차인을 데려오면 발생하는 것은 중개보수다. 상업용 임대차 중개보수 상한은 0.9%. 제작비보다 훨씬 크다.

그리고 이것이 “구독 이탈” 문제를 뒤집는다

구독이 끊기는 그 순간이 가장 큰 돈이 들어오는 순간이다. 이탈은 여전히 사실이지만 그것을 상쇄하고도 남는 이벤트가 동시에 일어난다. 그리고 제작비만 받는 구조와 달리 Portal이 계약을 성사시키려는 동기를 갖게 된다.

🔑 그래서 Portal의 목표는 “계약을 앞당기는 것”이다

Portal이 중개 매출을 증폭하는 방법은 둘뿐이다.

지금 Portal은 공실이 발생한 뒤에 작동한다. 그런데 임대차 계약의 만기는 미리 알 수 있다.

🔴 다만 — 지급 구조를 잘못 짜면 형사처벌이다

판단은 형식이 아니라 실질로 한다. 그리고 “성사 연동”이 가장 강한 판단 근거다.

과금 대상과 금액대

위 중개보수와 별개로, Portal 법인이 정액으로 받는 대금이다.

글로벌 시세

환율 1달러 = 1,400원 가정

구독의 함정 — 임대가 완료되면 구독도 끝난다

결정 변수는 규모가 아니라 임차 구조다

규모는 대리지표일 뿐이다. 6호실 작은 상가도 다중 임차라 계속 돌고, 50호실이어도 한 회사가 통으로 쓰면 끝난다.

진짜 구독 엔진은 포트폴리오에 붙는다

수정된 매출 시나리오

A는 아무리 열심히 해도 제자리다. 채운 만큼 빠져나가기 때문이다. B와 C만이 쌓인다. 여기에 구축비가 별도로 얹힌다.

Phase 0 — 2주 · 비용 $150

제주 건이 이미 실증 대상이다. 대부분 무료이고 이번 주에 할 수 있다.

리스크

알스퀘어 — 방어선은 기술이 아니다

지금 필요한 결정

정직하게 — 이 문서의 한계

• 미검증 가정 — 사람이 건물 앞에서 QR을 찍는가 · 건물주가 돈을 내는가 · ? 가 호기심을 유발하는가 · 중개사가 이 도구를 쓰는가
• 3DGS가 임대 전환을 높인다는 인과는 증명되지 않았다. 업계 통계는 대부분 벤더 자기주장이다
• 법령 조사는 공개 자료 기반이며 법률 자문이 아니다. 실행 전 변호사 검토와 자치구 확인이 필요하다
• 「명시사항 세부기준」 고시 원문을 확보하지 못했다. 2차 자료 기반이므로 원문 대조가 필요하다
• 국내 3DGS 단가와 QR 전환율은 공개 데이터가 없어 확인하지 못했다. 추정치를 지어내지 않았다
• 본 페이지의 제주 건 화면은 내부 시연용 데모이며 실제 임대 광고가 아니다. 층별 수치는 예시 가정치다