비어 있는 상업용 건물의 임대를,
전속으로 따서,
더 빨리 채운다.

Portal은 그것을 가능하게 하는 제작·데이터 역량이다. 팔기 위한 상품이 아니라 우리 중개사업의 무기다.

전화번호는 필터가 없는 유일한 접점이다

관심자는 전화해야만 정보를 얻고, 중개사는 같은 설명을 반복하고, 건물주는 자기 건물이 어떻게 되고 있는지 모른다.

그리고 그 현수막은 대체로 불법이다

중소형 공실 건물 벽면의 "임대문의"는 상당수가 애초에 표시가 허용되지 않는 건물에 걸린 것이다.

1.2  Portal이 바꾸는 것

두 표식이 여는 화면 — 눌러서 확인

1.3  이미 만들어져 있다

제주 일도일동 건(연면적 282평 · 보증금 3억 / 월 2,500만)으로 실물이 작동한다.

1.4  이 문서의 언어 — 세 단어

뒤에서 계속 쓰는 말 셋을 여기서 정한다. 이 셋만 알면 끝까지 한 번에 읽힌다.

시장은 비어 있지 않다 — 연결이 끊겨 있다

경쟁자는 이미 있다. 프롭테크(데이터 회사)만 보면 비어 보이지만, 서비스 회사를 보면 이미 차 있다.

공백은 3D가 아니라 연결이다. 제작은 벤더가, 매칭은 플랫폼이, 중개는 중개사가 각각 한다. 건물 현장에서 시작해 호실 상태 · 문의 · 전속 · 만기로 이어지는 흐름이 끊겨 있다.

2.2  🔴 다만 중개업 자체가 축소 중이다 — 이걸 먼저 봐야 한다

공인중개사는 35개월 연속 폐·휴업이 개업보다 많다(⚠️ 출처·기준월 미확인). 이건 기회 신호가 아니라 역풍이고, 거인도 그 35개월 안에 있는 사람이다. 이 사실을 유리하게 읽으면 안 된다.

2.3  🔑 그리고 공백에는 이유가 있다 — 전속이 없다

전속중개계약은 국내에서 "명목상의 제도"다. 의뢰인이 여러 중개업소를 동시에 쓰는 것을 선호한다.

2.4  그래서 우리가 하는 일

다섯 중개사가 똑같은 블로그와 똑같은 PPT를 들고 가면 임대인이 한 곳을 고를 이유가 없다.

2.5  왜 못 따라하나 — 방어력은 3D가 아니다

경쟁자가 이미 크다면 다음 질문은 하나다 — 그들이 같은 기능을 만들면 무엇이 남는가.

가장 큰 수익은 중개보수다

돈이 들어오는 길은 넷이다. 지금 여는 것은 1번 하나이고, 나머지 셋은 실적이 조건을 채우는 순서대로 열린다.

제작 역량은 두 방식으로 현금화된다 — 우리 물건이면 중개보수로, 남의 물건이면 제작비로.

네 경로 아래에는 세부 수익이 모두 15종 있다 — 각각 무엇이고, 누가 내고, 어떤 조건에서 열리는지는 문서 끝 §09 부록에 표로 정리했다. 본문에서는 지금 움직이는 중개보수 하나만 다룬다.

3.2  중개보수는 물건 규모에 비례한다

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100) · 중개보수 = 거래금액 × 0.9% (상업용 상한 · 편도 = 임대인 또는 임차인 한쪽 기준)

3.4  외부 물건 가격 — 구간 정액

남의 건물을 만들어 줄 때의 가격표다 (경로 2 · Stage 3부터). 견적을 매번 새로 쓰지 않도록 물건 규모(월세 구간)별 정액으로 간다.

운영·리스크 관리비는 물건 상태 최신화 · 계약 종료 광고 즉시 삭제(과태료 방어 §6.2) · 만기 캘린더 · 월간 문의 리포트를 묶은 값이다. 서버비가 아니라 사람이 매달 하는 일이므로, 비교 대상은 관리 인건비다.

3.5  목표 매출

월세 1,500만급(중개보수 1,530만) 전속 13건 × 성사 80% ≈ 10.4건 성사 → 약 1.6억. 양타면 3.2억.

거인이 이미 하는 일의 성능을 올리는 것이므로 0에서 시작하지 않는다.

두 법인, 하나의 사업

법인을 나누는 것은 겸업 제한 때문이지 사업을 나누는 것이 아니다.

4.4  조직은 트리거로 늘린다

지금 3인은 출발 조건이지 제약이 아니다. "3인이라 못 한다"는 판단은 하지 않는다 — 신호가 오면 뽑는다. 인건비 라인은 §3.2 계산기에 이미 있다(현재 0).

Stage 0의 통과 조건은 매출이 아니라 전속계약서 1장이다

단계는 달력이 아니라 질문이다. 각 Stage는 "무엇이 증명되면 다음으로 가는가"로 정의되고, 기간은 예상일 뿐 조건이 먼저다.

🔑 제안 5건은 어디서 오나 — 거인의 장부가 리드 리스트다

공실 공고를 보고 접근하면 우리는 다섯 번째 방문자다. 이미 여러 중개사가 물건을 물어 수임 경쟁이 치열하다. 순서를 뒤집는 방법이 이미 우리 안에 있다.

Stage 0 실제 비용 — "거의 0"이 아니다

AI 도구 구독 — 월 고정비

Stage 0 (3개월) 현금 지출

Stage 1 진입 시 360 카메라(Insta360 X5급) 50만 ~ 70만 1회 추가.

현금이 아닌 비용 — 의석이 투입의 외주 대체원가

같은 일을 외주로 사면 얼마인가로 값을 매긴다.

근거 — 2026년 국내 프리랜서 시세: 프론트엔드 3년차 월 500~600만, 백엔드 5년차 월 700~800만, 데이터·AI 개발자 월 800만 이상도 흔하다. 의석이 작업은 파이프라인 개발 + 프론트엔드 + 데이터 설계 + 이미지 합성이 섞여 있어 풀스택 상단 구간으로 잡았다.

🔴 전속 1건으로는 인과를 못 본다

전속을 따도 Portal 때문인지 거인의 기존 관계·가격·물건 특성 때문인지 구분이 안 된다. 그래서 결과만이 아니라 과정을 기록한다.

5건도 인과를 증명하지 못한다. Stage 0의 목적은 증명이 아니라 "계속 검증할 가치가 있는가"를 판단하는 것이다.

실험 설계 — Stage 0에서 재는 것

🔴 통과 조건과 철수 기준

Stage 4~6 — 그 너머

로드맵은 Stage 3에서 끝나지 않는다. 각 단계는 기간이 아니라 중심 질문이고, 질문이 증거로 답해지면 통과다. 여기서 열리는 수익들의 조건은 문서 끝 §09 부록에 있다.

방향 증거 — CoStar의 Matterport 인수(데이터 회사가 3D 회사를 샀다) · VTS Marketplace의 미래 공급 매칭 · EU Digital Building Logbook · 알스퀘어의 데이터 기반 해외 진출.

성장 구조 — 플라이휠 세 개

지금 돌릴 수 있는 것은 ①뿐이다. 나머지 둘은 도는 조건을 만드는 중이다. 중개를 버리고 플랫폼이 되는 게 아니라 — 중개가 만든 데이터가 플랫폼이 된다.

5.1  선제형 마케팅 — Stage 3의 핵심

업계 표준 마일스톤이 있다고 알려져 있다. 만료 180일 전 갱신 검토가 시작되고, 90일 전 정식 접촉, 30일 전 정식 통보다. 우리는 180일 전에 진입한다.

5.2  ⚠️ 만기일은 예측 대상이 아니다 — 계약서에서 계산한다

날짜 계산은 규칙 기반 코드로 한다. LLM을 쓰지 않는다. (§6.3)

5.3  계약서 추출 — 완전 자동은 불가능하다

업계 표준 워크플로는 PDF → OCR → LLM 추출 → 신뢰도 점수 → 저신뢰 필드만 사람 검토다. AI 추출 + 사람 검증으로 95~99%(⚠️ 업계 통용치 · 자체 측정 아님), 한국어 인쇄체 OCR은 97%+(벤더 발표치 · 자체 검증 안 했다). 그리고 실무 임계선은 95%다 — 숫자 한 자리가 사고다.

5.4  포트폴리오 계약 — 건물 수 기준 정액

"공실 나면 그때 제작"이 아니라 "연간 계약에 제작 N건 포함"이다. 포트폴리오는 공실이 상수이므로 연간 계약이 양쪽에 유리하다.

5.5  🔴 계약서 반출 가능 여부가 분기점이다

중간안으로 시작하면 하드웨어 지출 없이 Stage 3를 시작할 수 있다.

🔴 절대 규칙 세 가지

6.2  광고 규제

상태 CMS는 편의 기능이 아니라 과태료 방어 장치다.

6.3  🔴 AI 사용 규칙

AI는 초안을 만들고 사람이 확정하는 자리에만 둔다.

6.4  법인 구조

중개법인은 대표이사 공인중개사 · 임원 1/3 이상 공인중개사 · 자본금 5,000만 원 이상이며 겸업이 제한된다. 따라서 두 법인 구조가 필수다.

🔴 변호사 확인 항목은 셋이다

여덟 개의 결정

각자 확인해 올 것

정직하게

임차인의 사무실 선택 기준 1위는 비용 절감(57.2%)이라는 조사가 있다. 마케팅 품질은 목록에 없다. 좋은 자료가 하는 일은 후보군에 드는 것까지다. 그 이상을 주장하지 않는다.

• 법령·규제 언급은 공개 자료 조사이며 법률 자문이 아니다. 실행 전 변호사·세무사 검토가 필요하다
• 「명시사항 세부기준」 고시 원문을 확보하지 못했다 — 2차 자료 기반이므로 원문 대조가 필요하다
• 본 페이지의 제주 건 화면은 내부 시연용 데모이며 실제 임대 광고가 아니다. 층별 수치는 예시 가정치다
• 계약서 추출 시연의 문안·신뢰도 수치는 구조 설명을 위한 예시이며 실제 계약서가 아니다
• 국내 QR 전환율은 공개 데이터가 없어 확인하지 못했다. 추정치를 지어내지 않았다
• Stage 4~6 · 수익 15종 · 갱신/조기퇴거 확장은 전부 가설이다 — §9.5 가설 원장에 검증 방법·담당·게이트가 박혀 있다

그 너머의 전부 — 수익 15종 · 가격 근거 · 가설 원장

§03이 지금 움직이는 돈이라면, 이 장은 조건이 열리면 붙는 전부다. 모든 항목은 기간이 아니라 조건으로 열리고, Stage 0 가설(전속)이 죽으면 이 장 전체가 무효다. 그래서 여기 있는 어떤 것도 Stage 0보다 먼저 실행하지 않는다.

9.1  수익모델 15종 — 네 경로의 세부

경로 1 — 중개보수 (지금)

경로 2 — 건물 단위 제작·운영 (Stage 1부터 순차)

경로 3 — 포트폴리오·계약 (Stage 3부터)

경로 4 — 데이터·플랫폼 (Stage 4부터)

9.2  조기퇴거·갱신·시설 인수의 가격 근거

흔한 실수부터 — 임대인이 아끼는 "공실 임대료"와 임차인이 아끼는 "잔여 월세"는 같은 돈의 양면이다. 세 당사자의 절감액을 그냥 더하면 같은 돈을 두 번 센다. 그래서 돈을 두 종류로 가른다.

9.3  만기 관리 엔진 — 27칸은 사람이 아니라 소프트웨어가 돈다

만기 관리의 전체 그림은 9개 시점 × 3개 트랙 = 27칸이다. 사람이 수첩으로 돌리기엔 너무 촘촘하지만, 소프트웨어의 상태표로는 정확하다. 그래서 두 단계로 간다 — Stage 1은 거인이 수동 3 체크포인트(D-240 접촉 · D-180 분기 · D-120 확정)만 돌리고, Stage 2~3에서 CMS가 27칸 전부를 시점별 할 일로 자동 생성한다. 사람은 갈림길 결정과 협상만 한다.

갈림길의 기준은 하나다 — 갱신 총비용과 교체 총비용을 만료 전에 비교해 손실이 작은 쪽을 고른다. 유지가 항상 정답이 아니다. 연체·신용위험·낮은 임대료· 리포지셔닝이면 교체가 낫다.

9.4  무엇을 안 하나 — 필터와 두 종류의 금지

새 기능·수익은 아래 여섯 가지 중 하나를 직접 개선해야 들어온다. 하나도 아니면 지금 단계에서는 하지 않는다 — 영구 기각이 아니라 다음 단계에서 다시 심사한다.

9.5  가설 원장 — 무엇을 누가 검증하나

"검증 필요"라고만 쓰면 영원히 안 한다. 그래서 가설마다 방법·담당·시점을 박는다. 배정 원칙 — 중개 관행은 거인 · 기관/PM은 상현이형 · 기술/데이터는 의석이.

9.6  정체성 — 정의는 고객이 바뀔 때 승급한다

지금 외부에 "OS"라고 말하지 않는다 — 팔 물건이 되는 순간 초점이 흐려진다. 그러나 버리는 정의도 없다. 전부 예약돼 있다.