비어 있는 상업용 건물의 임대를,
전속으로 따서,
더 빨리 채운다.

Portal은 그것을 가능하게 하는 제작·데이터 역량이다. 팔기 위한 상품이 아니라 우리 중개사업의 무기다.

전화번호는 필터가 없는 유일한 접점이다

관심자는 전화해야만 정보를 얻고, 중개사는 같은 설명을 반복하고, 건물주는 자기 건물이 어떻게 되고 있는지 모른다.

그리고 그 현수막은 대체로 불법이다

중소형 공실 건물 벽면의 "임대문의"는 상당수가 애초에 표시가 허용되지 않는 건물에 걸린 것이다.

1.2  Portal이 바꾸는 것

두 표식이 여는 화면 — 눌러서 확인

1.3  이미 만들어져 있다

제주 일도일동 건(연면적 282평 · 보증금 3억 / 월 2,500만)으로 실물이 작동한다.

국내에는 임대 마케팅 카테고리가 없다

한국의 부동산 마케팅 산업은 분양 중심으로 성장했다. 분양대행사는 홍보관을, 건축CG 업체는 조감도를 만든다. 임대 단계는 비어 있다.

그리고 2026년 국내 프롭테크 4사(빅밸류·밸류맵·디스코·랜드업)는 전부 시세 · 거래 · 개발 · 금융으로 갔다. 아무도 "빈 건물을 어떻게 보여줄 것인가"로 가지 않았다.

2.2  🔴 다만 중개업 자체가 축소 중이다 — 이걸 먼저 봐야 한다

공인중개사는 35개월 연속 폐·휴업이 개업보다 많다. 이건 기회 신호가 아니라 역풍이고, 거인도 그 35개월 안에 있는 사람이다. 이 사실을 유리하게 읽으면 안 된다.

2.3  🔑 그리고 공백에는 이유가 있다 — 전속이 없다

전속중개계약은 국내에서 "명목상의 제도"다. 의뢰인이 여러 중개업소를 동시에 쓰는 것을 선호한다.

2.4  그래서 우리가 하는 일

다섯 중개사가 똑같은 블로그와 똑같은 PPT를 들고 가면 임대인이 한 곳을 고를 이유가 없다.

가장 큰 수익은 중개보수다

제작 역량은 두 방식으로 현금화된다 — 우리 물건이면 중개보수로, 남의 물건이면 제작비로.

3.2  중개보수는 물건 규모에 비례한다

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100) · 중개보수 = 거래금액 × 0.9% (상업용 상한, 편도)

3.4  외부 물건 가격 — 구간 정액

Stage 3에서 쓸 가격표다. 우리 물건이 아닌 건물에는 가격표가 필요하고, 물건 규모 구간별 정액으로 간다.

3.5  목표 매출

월세 1,500만급(중개보수 1,530만) 전속 13건 × 성사 80% ≈ 10.4건 성사 → 약 1.6억. 양타면 3.2억.

거인이 이미 하는 일의 성능을 올리는 것이므로 0에서 시작하지 않는다.

두 법인, 하나의 사업

법인을 나누는 것은 겸업 제한 때문이지 사업을 나누는 것이 아니다.

Stage 0의 통과 조건은 매출이 아니라 전속계약서 1장이다

Stage 0 실제 비용 — "거의 0"이 아니다

AI 도구 구독 — 월 고정비

Stage 0 (3개월) 현금 지출

Stage 1 진입 시 360 카메라(Insta360 X5급) 50만 ~ 70만 1회 추가.

현금이 아닌 비용 — 의석이 투입의 외주 대체원가

같은 일을 외주로 사면 얼마인가로 값을 매긴다.

근거 — 2026년 국내 프리랜서 시세: 프론트엔드 3년차 월 500~600만, 백엔드 5년차 월 700~800만, 데이터·AI 개발자 월 800만 이상도 흔하다. 의석이 작업은 파이프라인 개발 + 프론트엔드 + 데이터 설계 + 이미지 합성이 섞여 있어 풀스택 상단 구간으로 잡았다.

🔴 통과 조건과 철수 기준

5.1  선제형 마케팅 — Stage 3의 핵심

업계 표준 마일스톤이 이미 정해져 있다. 만료 180일 전 갱신 검토가 시작되고, 90일 전 정식 접촉, 30일 전 정식 통보다. 우리는 180일 전에 진입한다.

5.2  ⚠️ 만기일은 예측 대상이 아니다 — 계약서에서 계산한다

날짜 계산은 규칙 기반 코드로 한다. LLM을 쓰지 않는다. (§6.3)

5.3  계약서 추출 — 완전 자동은 불가능하다

업계 표준 워크플로는 PDF → OCR → LLM 추출 → 신뢰도 점수 → 저신뢰 필드만 사람 검토다. AI 추출 + 사람 검증으로 95~99%, 한국어 인쇄체 OCR은 97%+(벤더 발표치 · 자체 검증 안 했다). 그리고 실무 임계선은 95%다 — 숫자 한 자리가 사고다.

5.4  포트폴리오 계약 — 건물 수 기준 정액

"공실 나면 그때 제작"이 아니라 "연간 계약에 제작 N건 포함"이다. 포트폴리오는 공실이 상수이므로 연간 계약이 양쪽에 유리하다.

5.5  🔴 계약서 반출 가능 여부가 분기점이다

중간안으로 시작하면 하드웨어 지출 없이 Stage 3를 시작할 수 있다.

🔴 절대 규칙 세 가지

6.2  광고 규제

상태 CMS(Available → Reserved → Leased)는 편의 기능이 아니라 과태료 방어 장치다.

6.3  🔴 AI 사용 규칙

AI는 초안을 만들고 사람이 확정하는 자리에만 둔다.

6.4  법인 구조

중개법인은 대표이사 공인중개사 · 임원 1/3 이상 공인중개사 · 자본금 5,000만 원 이상이며 겸업이 제한된다. 따라서 두 법인 구조가 필수다.

일곱 개의 결정

각자 확인해 올 것

정직하게

임차인의 사무실 선택 기준 1위는 비용 절감(57.2%)이라는 조사가 있다. 마케팅 품질은 목록에 없다. 좋은 자료가 하는 일은 후보군에 드는 것까지다. 그 이상을 주장하지 않는다.

• 법령·규제 언급은 공개 자료 조사이며 법률 자문이 아니다. 실행 전 변호사·세무사 검토가 필요하다
• 「명시사항 세부기준」 고시 원문을 확보하지 못했다 — 2차 자료 기반이므로 원문 대조가 필요하다
• 본 페이지의 제주 건 화면은 내부 시연용 데모이며 실제 임대 광고가 아니다. 층별 수치는 예시 가정치다
• 계약서 추출 시연의 문안·신뢰도 수치는 구조 설명을 위한 예시이며 실제 계약서가 아니다
• 국내 QR 전환율은 공개 데이터가 없어 확인하지 못했다. 추정치를 지어내지 않았다