비어 있는 건물에 붙은
전화번호 현수막을,
? 와 QR로 바꾼다.
그리고 그 뒤에 건물의 모든 정보를 놓는다.
이 문서는 거인 · 상현이형 · 의석이 세 사람이 할지 말지를 정하기 위한 것이다.
투자유치용도, 고객 제안용도 아니다.
본문에 실제로 작동하는 시연이 네 군데 들어 있다. QR은 폰으로 찍으면 진짜 열리고, 05장의 화면은 눌러서 조작할 수 있다. 말로 설명하는 대신 직접 만져보라고 넣어둔 것이다.
전화번호는 필터가 없는 유일한 접점이다
그래서 양쪽 모두 비용을 치른다.
| 주체 | 마찰 |
|---|---|
| 관심자 | 전화해야만 정보를 얻는다. 심리적 장벽. 야간·주말 불가 |
| 중개사 | 같은 설명을 반복한다. 진성 문의와 냉담한 문의를 구분할 수 없다 |
| 건물주 | 노출량·문의량을 모른다. 마케팅 성과가 블랙박스 |
그리고 그 현수막은 대체로 불법이다
리서치에서 확인된 사실이다. 이것이 이 사업의 가장 강력한 진입 논리다.
| 사실 | 근거 |
|---|---|
| 현수막은 신고 대상 광고물 | 무신고·비지정장소 게시는 단속 대상 |
| 무허가·무신고 설치 | 500만 원 이하 과태료 · 장당·개당 산정 |
| 가로등·가로수·보도분리대 게시 | 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 |
| 벽면 현수막 허용 건물 | 연면적 1만㎡ 이상 대형 건물 등에 한정 |
중소형 공실 건물 벽면의 “임대문의” 현수막은 상당수가 애초에 표시가 허용되지 않는 건물에 걸린 것이다.
“예쁘게 만들어 드립니다” → “지금 걸려 있는 그것이 과태료 대상입니다”
물리 접점 하나가 전부를 연다
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 물리 | 1층 유리면의 ? + QR — 합법적 게이트웨이 |
| 정보 | 건물 전체 공간 지도 — 층 · 호실 · 상태 · 조건 |
| 탐색 | 관심 공간 내부 확인 — 도면 · 360 · (선택) 3DGS |
| 전환 | 방문 예약 · 견적 요청 · 문의 — 측정 가능한 리드 |
| 완료 | ! → 입점사의 오픈 티저 — 부수 매출 |
https://theportalv01.pages.dev/b/jd7k2m? 와 ! 라는 시각 언어
눌러보십시오.
“임대 완료 표식”으로 두면 입점사가 공개에 동의할 이유가 없다. 공개는 비용이고 얻는 게 없다.
“○○이 여기에 옵니다” 로 재정의하면 입점사가 먼저 요청하고, 부수 매출도 생긴다.
공실은 늘고, 분양은 침체하고,
임대 마케팅 카테고리는 비어 있다
| 신호 | 수치 |
|---|---|
| 중대형 상가 공실률 | 14.1% (2026 1Q) |
| 상가 전체 공실률 | 13.1% · 전분기 대비 상승 |
| 오피스 공실률 | 8.8% |
| 서울 CBD 전망 | 대규모 신규 공급으로 8~10%까지 상승 예상 |
| 공인중개사 | 35개월 연속 폐·휴업 > 개업 · 영업 중 11만 명선 붕괴 |
한국의 부동산 마케팅 산업은 분양 중심으로 성장했다. 분양대행사는 홍보관·모델하우스를 운영하고, 건축CG 업체는 분양 홍보용 조감도를 납품한다. 임대(leasing) 단계는 비어 있다.
규제를 통과한 현실 버전
리서치로 두 개가 죽었고 하나가 축소됐다. 이것을 숨기지 않는다.
| 원안 | 결과 | 이유 |
|---|---|---|
| 인스타그램 AR 필터 | 폐기 | Meta Spark 2025.1.14 종료 · 서드파티 필터 200만 개 소멸 |
| 대체재 8th Wall | 폐기 | Niantic 2026.2.28 호스팅 종료, 오픈소스화 |
| 건물 전체 래핑 | 축소 | 벽면 현수막은 1만㎡ 이상 한정 · 가림막은 공사내용·공공목적 한정 |
| 해시태그 자동 연동 | 폐기 | Instagram API 주당 30개 한도 → 건물 30개에서 천장 |
| 임차인 유료 열람 | 폐기 | 공인중개사법 33조 + 시장 관성 |
14개월 사이 소비자 AR 채널이 두 번 무너졌다.
Meta·Niantic 의존 설계는 반복적으로 배신당하고 있다. 플랫폼을 전략 축으로 두지 않는다.
Stage 1 — 물리 게이트웨이는 창문이용광고물로 간다
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 크기 | 유리면 1/4 이내 + 최대 1㎡ |
| 층수 | 판·입체형 2층 이하 (전광·디지털 1층) / 도료·천·비닐 3층 이하 |
| 절차 | 신고 대상 |
| 조명 | 초기엔 비발광 · 빛공해 구역 확인 후 선택적 추가 |
1㎡는 작지 않다. 1m × 1m에 ? 하나와 QR 하나면 충분하다. 공실 건물은 정의상 1층 유리면이 비어 있고, 지금 그 자리에 붙어 있는 것이 바로 그 현수막이다. 같은 자리를, 합법적으로, 더 낫게 쓴다.
예외 — 자유표시구역은 원안 그대로 가능하다
| 기수 | 지역 |
|---|---|
| 1기 (2016) | 강남 코엑스 일대 — 유일 |
| 2기 | 서울 명동관광특구 · 광화문광장 · 부산 해운대 |
| 3기 | 2026년 추가 지정 예정 — 추적 가치 있음 |
전국 4곳뿐이지만 그 안에서는 규모 래핑이 가능하다. → 프리미엄 티어
Stage 2 — 인스타 의존을 버리고 자체 아카이브로
| 폐기 | 대체 |
|---|---|
| 해시태그 자동 수집 | 자체 업로드 폼 |
| 인스타 피드 미러링 | 자체 아카이브 — 공사 과정은 어차피 직접 촬영 |
| 인스타 인사이트 | 자체 로깅 — QR 스캔·체류·전환 직접 측정 |
핵심 자산은 바이럴이 아니라 ‘과정의 기록’이다. 공실 → 공사 → 입점의 타임랩스는 다른 누구도 갖고 있지 않고, 완공 후에는 그 건물의 영구 브랜드 자산이 된다. 바이럴은 통제 불가능하지만 기록은 통제 가능하다.
백지에서 시작하지 않는다
제주 일도일동 건(연면적 282평 · 보증금 3억 / 월 2,500만)에서 Portal의 Tier 1 제품이 이미 제작·검증되었다.
층을 눌러보십시오. 우측 패널이 바뀝니다. 상단에서 3D 뷰 ↔ 데이터 뷰를 전환할 수 있습니다. 이 화면이 위 QR이 도착하는 곳입니다.
프레임 안에서 스크롤하십시오. 해가 지고 → 파사드가 켜지고 → 층이 쌓입니다. 스크롤 속도를 뺏지 않으며, 우상단 “건너뛰고 요약 보기”로 언제든 빠져나올 수 있습니다. 작은 프레임에서는 답답할 수 있으니 전체화면으로 열기를 권합니다.
| 산출물 | 상태 |
|---|---|
| 미디어 파사드 점등 렌더 (주간·야간) | 실사 합성 · 이음새 검증 완료 |
| 층별 3D 스태킹 (정적 SVG 4종) | 중립 + 시나리오 3종 |
| 인터랙티브 스태킹 (3D뷰 ↔ 렌트롤 · 딥링크) | 작동 |
| 스크롤 연출 (도착→일몰→점등→상승) | 작동 |
| 데이터 단일 출처 파이프라인 | JSON 1개 → 전 산출물 재생성 |
Portal의 중소형 티어는 신규 개발이 아니라 이미 작동하는 제품이다.
남은 것은 QR 진입 경로와 상태 CMS뿐이다.
3DGS 원가는 공간 가치가 아니라 개수에 비례한다
따라서 저가 공간일수록 ROI가 급격히 나빠진다. 규모별로 다른 제품을 판다.
* 회수 환산은 월 임대료 2,500만 원 건물 기준. 티어를 눌러 비교해 보십시오.
국내 업체는 가격표를 공개하지 않는다(전부 견적). 그런데 스택을 보면 내재화가 가능하다 — 촬영 Polycam Pro 연 $150, 정제 SuperSplat 무료 오픈소스(용량 70~90% 절감), 배포 Spark 무료.
원가는 장비비가 아니라 촬영·정제 시간이다.
과금 주체를 반드시 분리한다
개업공인중개사는 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도” 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받을 수 없다.
위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금, 또는 영업정지. “어떠한 명목으로도”가 핵심이다. 정보 열람료·플랫폼 이용료로 이름을 바꿔도 회피되지 않는다.
| 구조 | 결과 | |
|---|---|---|
| 금지 | 거인 → 정보 열람료·플랫폼 이용료 수취 | 형사처벌 리스크 |
| 필수 | 거인 → 중개보수만 (법정 요율 내) Portal 운영법인 → 임대인·자산운용사에게 제작·운영 용역비 |
중개행위 아님 · 별도 법인 · 별도 계약 |
이것은 규제 회피가 아니라 필수 구조다. 그리고 다행히 의석이는 개업공인중개사가 아니므로 33조의 수범자가 아니고, 상현이형(자산운용사) 라인이 임대인 측 계약 주체를 확보해준다.
CMS가 컴플라이언스 상품이 되는 이유
| 의무 (2025.1.1 시행) | 내용 |
|---|---|
| 위반건축물 표기 | 2025.1.1 신설 의무 |
| 면적 | 건축물대장 기준 |
| 주차대수 | 등록/실사용 다르면 병기 |
| 삭제 의무 | 등록관청 통보 후 3일 이내 미삭제 시 과태료 |
| 명시사항 누락 / 부당광고 | 100만 원 이하 / 500만 원 이하 |
블로그와 PPT로는 계약 완료 물건이 어디에 남아 있는지 추적할 수 없다. Available → Reserved → Leased 전환은 편의 기능이 아니라 과태료 방어 장치다.
⚠️ 정보량을 줄여서 규제를 피하는 설계는 위험하다. 명시사항을 다 채우는 쪽이 안전하고 제품도 낫다.
물건 + 자본 + 제작이 이미 갖춰져 있다
| 사람 | 역할 | 기여 |
|---|---|---|
| 거인 | 중개 | 물건 · 건물주 접근권 · 현장 반응 · 시장 감각 |
| 상현이형 | 운용 | 기관 임대인 · 예산 집행 구조 · 자본 |
| 의석이 | 제작 | 3D · 웹 · 브랜딩 · 데이터 파이프라인 |
외부 조달이 거의 필요 없다.
이것이 가장 큰 구조적 강점이며, 시장조사 없이 대화 두 번으로 핵심 가설을 검증할 수 있는 이유다.
미결정 법인 형태 · 지분 구조 · 각자의 투입 시간 · 초기 자본 규모
임차인에게는 무료.
과금은 공실 비용을 지는 쪽에게.
| 과금 대상 | 상품 | 금액대 | 비중 |
|---|---|---|---|
| 임대인 / 자산운용사 | 건물당 구축비 | 450만 ~ 6,000만 | 주력 |
| 임대인 / 자산운용사 | 월 운영 · 유지 | 월 15만 ~ 150만 | 주력 · 누적 |
| 입점사 | ! 오픈 티저 게시 | 50만 ~ 200만 / 건 | 부수 |
| 중개사 | 리드 대시보드 | 월 10만 ~ 30만 / 계정 | 부수 |
| 자유표시구역 | 래핑 디렉션 | 1,000만 ~ · 시공 실비 별도 | 선택 |
글로벌 시세
환율 1달러 = 1,400원 가정
| 항목 | 글로벌 | 원화 환산 |
|---|---|---|
| 마케팅용 스틸 렌더 1컷 | $500 ~ $2,500 | 70만 ~ 350만 |
| 상업용 3D 투어 (소형 → 대형) | $300 ~ $5,000+ | 42만 ~ 700만+ |
| 포트폴리오 · 멀티사이트 프로그램 | $7,000 floor | 980만 (하한) |
| SharpLaunch (매물 마케팅 SaaS) | 약 $600 / 월 | 연 1,008만 |
| CRE 마케팅 리테이너 | $1,050 / 월 ~ | 147만 / 월 ~ |
| 마케팅 애니메이션 | $8,000 ~ $15,000 / 분 | 1,120만 ~ 2,100만 / 분 |
렌더 1컷의 글로벌 하한이 70만 원이고, 매물 마케팅 SaaS 한 종이 연 1,000만 원이다.
Tier 1의 450만 원은 렌더 3컷($1,500~7,500 = 210만~1,050만)의 하단에 건물 전용 페이지까지 포함한 값이다. 이 기준선에 비추면 공격적인 가격이 아니다.
구독의 함정 — 임대가 완료되면 구독도 끝난다
Portal의 상품은 “공실을 채우는 도구”다. 공실이 채워지면 그 건물의 임대 페이지는 존재 이유가 사라진다.
즉 구독은 누적되지 않고 이탈한다. 활성 건물 = 월 신규 획득 × 평균 구독 수명
30건을 상시 유지하려면 평균 수명 8개월일 때 월 4건씩 신규 획득해야 한다. 3인 팀이 감당하기 어렵다.
결정 변수는 규모가 아니라 임차 구조다
| 임차 구조 | 예 | 공실 발생 | 구독 |
|---|---|---|---|
| 단일 임차 (통임대) | 제주 일도일동 · 사옥 · 단독 리테일 | 채우면 끝 | 임대 완료 = 종료 |
| 다중 임차 | 상가건물 · 오피스 · 복합시설 | 항상 어딘가 빈다 | 지속 |
규모는 대리지표일 뿐이다. 6호실 작은 상가도 다중 임차라 계속 돌고, 50호실이어도 한 회사가 통으로 쓰면 끝난다.
그래서 제주 건은 구독 사례가 아니다. B1–5F 전층 통임대이므로 임차인이 들어오면 그 건물의 구독은 끝난다. 1호 케이스로는 훌륭하지만 구독 모델의 증명 사례로 쓸 수 없다. 구독을 증명하려면 다중 임차 건물 1건이 별도로 필요하다.
진짜 구독 엔진은 포트폴리오에 붙는다
| 계약 형태 | 과금 | 이탈 |
|---|---|---|
| 건물 단위 | 건당 월 15~150만 | 공실 해소 시 종료 |
| 포트폴리오 단위 | 관리 건물 수 기준 연간 계약 | 포트폴리오가 유지되는 한 지속 |
개인 건물주는 건물 하나를 갖고 있어서 구조적으로 이탈한다. 자산운용사는 포트폴리오를 갖고 있어서 이탈하지 않는다. 건물 A가 차면 건물 B가 빈다 — 운용사에게 공실은 상수다.
수정된 매출 시나리오
| 시나리오 | 구성 | 월 구독 | 성격 |
|---|---|---|---|
| A 단일 임차만 | 월 2건 획득 × 수명 6개월 = 활성 12건 | 약 250만 | 천장이 낮다 — 이탈로 상쇄 |
| B + 다중 임차 누적 | A + T2 5건 + T3 2건 (이탈 없음) | 약 630만 | 개선 |
| C + 포트폴리오 2사 | B + 운용사 2곳 × 월 300만 | 약 1,230만 | 연 1.5억 |
A는 아무리 열심히 해도 제자리다. 채운 만큼 빠져나가기 때문이다. B와 C만이 쌓인다. 여기에 구축비가 별도로 얹힌다.
Phase 0 — 2주 · 비용 $150
제주 건이 이미 실증 대상이다. 대부분 무료이고 이번 주에 할 수 있다.
| # | 행동 | 담당 | 비용 |
|---|---|---|---|
| 1 | 마이크로사이트 QR 진입 경로 + 스캔·체류·전환 로깅 | 의석이 | 0 |
| 2 | 1층 유리면 시험 사인 부착 (1㎡ 이내) | 거인 | 소액 |
| 3 | 운용 자산에 “공실 마케팅비”가 예산 항목으로 존재하는가 | 거인 / 상현 | 0 |
| 4 | 건물주 마케팅 지출 이력 · 금액대 | 거인 | 0 |
| 5 | Polycam Pro 1개소 촬영 → 소요시간 측정 | 거인 | 연 $150 |
| 6 | 서울 자치구 옥외광고 담당 — 창문이용광고물 신고 절차 | 거인 | 0 |
| + | 거인: 취급 물건 중 통임대 vs 다중 임차 비중 — 구독 가능 시장의 크기 | 거인 | 0 |
3번이 가장 중요하다. 예산 항목이 아예 없으면 새 예산을 만들어야 하고, 그것은 개인 건물주 설득보다 훨씬 느리다.
+ 항목도 못지않다. 거인의 물건이 대부분 통임대라면 Portal은 구독 사업이 아니라 제작 사업이다.
| Phase | 기간 | 내용 |
|---|---|---|
| 1 단일 건물 완성 | 3~6주 | Tier 1 풀세트 + QR + 상태 CMS 최소 기능 · 명시사항 스키마 강제 · 법인 설립 · 계약서 표준안 |
| 2 3~5개 건물 | 7~12주 | 거인·상현 라인 건물 확보 · 구독 과금 시작 · QR 전환율 축적 · ! 첫 사례 |
| 3 플랫폼화 | 12주+ | 건물코드 검색 · 중개사 계정 · 리드 대시보드 · Tier 2/3 판단 |
리스크
| 리스크 | 심각도 | 대응 |
|---|---|---|
| 아무도 아직 돈을 내지 않았다 | 최상 | Phase 0의 3·4번으로 2주 내 판별 |
| 국내 QR 전환율을 아무도 모른다 | 최상 | 공개 데이터 부재 · 제주 건 실측이 유일한 방법 |
| 알스퀘어가 인접 영역에 이미 있다 | 높음 | 아래 |
| 플랫폼 정책 변경 | 높음 | Meta 의존 제거 완료 · 자체 인프라 |
| 지자체별 규제 편차 | 높음 | 자치구별 확인 · 서울 기준 조사 완료 |
| 1인 제작 의존 | 높음 | 구독 비중 확대가 유일한 완충 |
알스퀘어 — 방어선은 기술이 아니다
| 사실 | 시사점 |
|---|---|
| 30만+ 데이터 · 중개 · 데이터솔루션 · 공간 리모델링 · 해외 | 리모델링이 이미 사업 영역 |
| AI 솔루션 ‘RA’ 출시 · 기업 분석 기능 추가 | 데이터 레이어 강화 중 |
| 리모델링 + AI 테넌트 결합 밸류애드 자문 | Portal 포지션과 직접 겹침 |
| 850억 유치 · 소프트뱅크 · 스틱 투자 | 자본 충분 |
1. 속도 — 케이스를 먼저 쌓는 것
2. 중소형 집중 — 알스퀘어 단위 경제성으로 282평 건물은 수지가 안 맞는다. 이 틈이 진짜 시장
3. 오프라인 접점 — 데이터 회사는 건물 앞에 사인을 붙이지 않는다
역설: Portal에서 규제가 가장 심한 부분이 동시에 가장 복제하기 어려운 부분이다.
지금 필요한 결정
| # | 결정 사항 | 결정권자 |
|---|---|---|
| 1 | Phase 0를 실행할 것인가 (2주 · $150) | 3인 |
| 2 | 법인 형태와 지분 구조 | 3인 |
| 3 | 각자의 투입 시간 (풀타임 / 파트) | 각자 |
| 4 | 초기 자본 규모와 출처 | 상현 |
| 5 | 제주 건을 1호 케이스로 쓸 것인가 | 거인 |
| 6 | 브랜드명 확정 | 3인 |
정직하게 — 이 문서의 한계
검증된 것은 “무엇이 불가능한가”이지 “무엇이 성공하는가”가 아니다.
법규와 기술 제약은 확인됐다. 수요는 전부 가설이다.
- 미검증 가정 — 사람이 건물 앞에서 QR을 찍는가 · 건물주가 돈을 내는가 · ? 가 호기심을 유발하는가 · 중개사가 이 도구를 쓰는가
- 3DGS가 임대 전환을 높인다는 인과는 증명되지 않았다. 업계 통계는 대부분 벤더 자기주장이다
- 법령 조사는 공개 자료 기반이며 법률 자문이 아니다. 실행 전 변호사 검토와 자치구 확인이 필요하다
- 「명시사항 세부기준」 고시 원문을 확보하지 못했다. 2차 자료 기반이므로 원문 대조가 필요하다
- 국내 3DGS 단가와 QR 전환율은 공개 데이터가 없어 확인하지 못했다. 추정치를 지어내지 않았다
- 본 페이지의 제주 건 화면은 내부 시연용 데모이며 실제 임대 광고가 아니다. 층별 수치는 예시 가정치다
이 사업의 성패는 이 문서가 아니라 Phase 0의 일곱 줄에 달려 있다.
그리고 그중 다섯 줄은 이번 주에, 무료로 확인할 수 있다.